Onze opgave is helder, maar omvangrijk: het terugdringen van het woningtekort. We weten wat ons te doen staat. Nederland staat voor een van de grootste woningtekorten sinds de Tweede Wereldoorlog. Tot en met 2035 moeten er meer dan één miljoen woningen worden gerealiseerd, waarvan circa 300.000 in de sociale huur.

Deze ambitie is vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken tussen Aedes, de Woonbond en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Het politieke en maatschappelijke draagvlak voor deze opgave is groot. Voor de Alliantie betekent dit concreet dat wij de komende jaren een substantiële bijdrage leveren aan de bouw van nieuwe sociale huurwoningen en het versnellen van onze productie.

Het realiseren van deze aantallen heeft voor ons de hoogste prioriteit. Tegelijkertijd blijft het een complexe opgave, omdat de randvoorwaarden zoals betaalbaarheid en beschikbaarheid van locaties en bouwcapaciteit onder druk staan.

We hebben oog voor de leefbaarheid in de buurt. Zoals het rapport van Stichting Visitatie Woningcorporaties concludeert staat de leefbaarheid van buurten met veel sociale huur onder druk. Iedere dag zijn we samen met gemeenten, zorgpartijen en welzijnswerk in onze buurten om ons in en rondom ons bezit in te zetten voor de leefbaarheid. In ons beleid focussen we ons op het bijdragen aan een draagkrachtige omgeving met goede sociale voorzieningen.

Het Duurzaam Prestatiemodel van woningcorporaties is kwetsbaar. De komende jaren investeert de sector miljarden in nieuwbouw en verduurzaming. De opgave financieren met leningen is duurder geworden door hogere rentetarieven, waarbij de investeringskosten sterk zijn opgelopen door inflatie. Bovendien drukt de vennootschapsbelasting steeds meer op de investeringsruimtes van corporaties. Dat geldt ook voor de Alliantie. Binnen deze ontwikkelingen blijven we in dit krachtenveld zoeken naar manieren om zo veel mogelijk mensen een fijn thuis te bieden.

De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid geprobeerd meer grip te krijgen op de woningmarkt. Met de Wet betaalbare huur is een groter deel van de huurmarkt gereguleerd. De aangekondigde Wet versterking regie volkshuisvesting moet verschillende bestuurslagen instrumenten geven om in te grijpen wanneer er te weinig of onvoldoende betaalbaar wordt gebouwd. Ook de nieuwe Nota Ruimte schetst de toekomstige inrichting van Nederland, inclusief de aanwijzing van grootschalige bouwlocaties. Tegelijkertijd zorgen langdurige politieke discussies en bestuurlijke wisselingen voor vertraging: de val van twee kabinetten in korte tijd heeft geleid tot uitstel en bijstelling van beleid, waardoor de markt langer in onzekerheid blijft.

Deze externe dynamiek vraagt van ons dat wij intern werken met verschillende scenario’s. Afhankelijk van de snelheid en consistentie waarmee wet- en regelgeving daadwerkelijk wordt ingevoerd, houden wij rekening met zowel een versnellingsscenario (snelle duidelijkheid en meer regie) als een vertragingsscenario (aanhoudende onzekerheid en gefaseerde besluitvorming). Dit stelt ons in staat om wendbaar te blijven in onze investerings- en ontwikkelstrategie.

Daarnaast spelen ook structurele randvoorwaarden een steeds grotere rol. De stikstofproblematiek beperkt de ruimte voor nieuwe bouwprojecten en kan leiden tot vertragingen in vergunningverlening. Tegelijkertijd vormt netcongestie een groeiende belemmering: zonder tijdige uitbreiding van de energie-infrastructuur komt zowel nieuwbouw als verduurzaming onder druk te staan. Deze factoren zijn nadrukkelijk onderdeel van onze scenario-analyse, omdat zij direct van invloed zijn op de haalbaarheid, fasering en kosten van onze projecten.

De internationale rechtsorde staat onder druk en het recht van de sterkste lijkt in opmars. Dat raakt ons. De wereld wordt steeds onvoorspelbaarder. Dat maakt Nederland kwetsbaar. Het risico op vluchtelingenstromen vanwege conflicten aan de Europese buitengrens wordt groter. Als Europa meegezogen wordt in handelsoorlogen ligt een economische recessie op de loer en kan de leveringszekerheid van energie opnieuw onder druk komen te staan. Nederland anticipeert op deze onrust in de wereld door te investeren in defensie. Het is de vraag in hoeverre dit concurreert met investeringen in woningbouw, of dat beide elkaar juist kunnen versterken. Hoe het ook zij, de Alliantie staat klaar om op volle kracht te blijven investeren in betaalbaar wonen.

Nederland is opgedeeld in negentien woningmarktregio’s voor toegelaten instellingen (grondslag voor de indeling is de Woningwet). De Alliantie is actief in twee van deze regio’s: de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de regio Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde. Wij splitsen deze twee regio's op in vier regiobedrijven met ieder een kantoor in de stad waar wij het meeste bezit hebben: regio Amsterdam, regio Almere, regio Amersfoort en regio Gooi- en Vechtstreek. Binnen deze vier regio’s is de Alliantie actief in zestien gemeenten. De minister heeft de MRA als kernregio aan de Alliantie toegewezen. In een kernregio mag een toegelaten instelling alle werkzaamheden uitvoeren die behoren tot het domein van de volkshuisvesting. In de andere regio hebben wij te maken met wettelijke beperkingen: we mogen daar geen grond of vastgoed kopen en geen nieuwbouw realiseren op nieuwe locaties, tenzij de minister hiervoor ontheffing geeft op gemeentelijk niveau. Voor de gemeenten Amersfoort, Eemnes en Soest hebben wij deze ontheffing. Daardoor kunnen wij in deze gemeenten bijdragen aan de groei van de woningvoorraad met nieuwe locaties. Voor de gemeenten Leusden, Nijkerk en Zeewolde hebben wij geen ontheffing.

We vinden het belangrijk dat we goed weten wat er in de volkshuisvesting speelt op regionaal en lokaal niveau. We zijn betrokken bij alle gemeenten waarin we actief zijn. We weten wat er lokaal speelt en werken mee aan het vormgeven van de volkshuisvestelijke opgaven in onze gemeenten. Onze organisatie is lokaal verankerd, onze organisatievorm is hierop ingericht.

Met gemeenten en huurdersorganisaties werken woningcorporaties samen aan de lokale volkshuisvesting. In de Woningwet is dit geformaliseerd in het proces van activiteitenoverzichten en prestatieafspraken.

Met onze gemeenten hebben we prestatieafspraken (tabel 3.1) waarvoor onder andere onze activiteitenoverzichten input zijn geweest. Ook de Nationale Prestatieafspraken en Woondeals zijn verwerkt in de lokale prestatieafspraken. Thema’s van onze lokale prestatieafspraken zijn:

• gezamenlijk zorgen voor ontwikkeling en groei van de sociale woningvoorraad;
• beschikbaarheid: grond, nieuwbouw sociale huur en middensegment, sloop en verkoop;
• betaalbare woningen;
• duurzame woningen met een goede kwaliteit;
• klimaatadaptatie;
• leefbaarheid;
• huisvesten van specifieke groepen;
• wonen met zorg;
• (financiële) randvoorwaarden;
• samenwerking, organisatie en monitoring.

In het ambtelijk en bestuurlijk overleg bespreken we met gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties de voortgang van de prestatieafspraken en de knelpunten die de realisatie daarvan onder druk zetten. Knelpunten zijn bijvoorbeeld:

• de beperkte beschikbaarheid van (gemeentelijke) locaties;
• onvoldoende aanbod aan huisvesting die aansluit bij de diverse doelgroepen;
• vertragingen door participatie- en proceduretrajecten, waaronder onderzoek naar flora en fauna;
• netcongestie;
• een tekort aan ambtelijke capaciteit;
• het ontbreken van voldoende specialistische kennis.

Ook bovenwettelijke duurzaamheidseisen, de stilstand in de ontwikkeling van warmtenetten en te weinig politieke slagkracht belemmeren de voortgang.

Overigens zijn deze knelpunten niet een-op-een van toepassing op alle prestatieafspraken. En ondanks deze knelpunten komen we gezamenlijk tot mooie resultaten die bijdragen aan de lokale volkshuisvesting of woonvisie. Jaarlijks publiceren wij apart van het jaarverslag de gemeentelijke bijlagen. In die bijlagen leest u per gemeente onze volkshuisvestelijke bijdrage in 2025 en de realisatie van de prestatieafspraken in dat jaar. U vindt deze bijlagen op onze website.

Vanaf 2018 heeft de Alliantie de wettelijk verplichte scheiding tussen DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang) en niet-DAEB doorgevoerd. Hierbij past de Alliantie de zogeheten hybride vorm toe, die bestaat uit een administratieve scheiding en een juridische splitsing. In dit verslag verantwoorden wij ons over Stichting de Alliantie en de tot de Alliantie behorende geconsolideerde maatschappijen. In tabel 3.2 ziet u de verdeling van zelfstandige huurwoningen eind 2025 naar DAEB-tak, niet-DAEB-tak en naar de verbonden ondernemingen. 

Wij vinden dat iedereen een veilig en betaalbaar huis verdient. Daarom zetten we in op het beschikbaar maken van zo veel mogelijk woningen. Dat doen we met nieuwbouw, maar ook met transformatie, splitsen, delen en optoppen. Dat gebeurt in goede samenwerking met gemeenten en collega-corporaties.

We willen zo veel mogelijk mensen een thuis bieden dat bij hun situatie past en hun de mogelijkheid bieden te verhuizen als zij dat willen. Dat doen we door:

• huren betaalbaar te houden;
• huurders van een sociale woning voorrang te geven bij een volgende stap naar een middensegmenthuur, vrijesectorhuur of koopwoning;
• doorstroming naar een beter passende woning te faciliteren;
• te zorgen voor diverse type woningen voor verschillende huishoudens.

Wij vinden dat een thuis meer is dan vier muren en een dak. Je voelt je pas echt thuis als je in een prettige, leefbare buurt woont. Een buurt waar het schoon is en waar het veilig voelt. We werken aan schoon, heel, en veilig in onze complexen en nemen we de regie in het aankaarten van problemen bij de gemeente en maatschappelijke partners om zo samen te werken aan een leefbare buurt.

Een fijn thuis betekent ook wonen in een woning die goed is onderhouden en klaar is voor de toekomst. We blijven werken aan onderhoud en verduurzaming van onze woningen. Daarbij besteden we steeds meer aandacht aan klimaatverandering, omdat hitte, wateroverlast en extreme weersomstandigheden ook invloed hebben op het wooncomfort van onze huurders.

Goede dienstverlening hoort daar vanzelfsprekend bij. Je voelt je pas thuis als je kunt rekenen op duidelijke afspraken, reparaties die op tijd worden uitgevoerd en een organisatie die bereikbaar is als er vragen, klachten of zorgen zijn. We vinden het belangrijk dat huurders zich gehoord en gezien voelen en dat ze weten dat ze bij ons terechtkunnen.

Om onze ambities te kunnen waarmaken en onze missie in de toekomst maximaal te kunnen blijven waarmaken is financiële continuïteit uitermate belangrijk. We streven naar een verantwoorde balans tussen inkomsten en uitgaven, zodat we ook op de lange termijn kunnen blijven investeren in goed en betaalbaar wonen.

Onze Alliantiebrede speerpunten geven focus en richting aan onze werkzaamheden. Hiermee vertalen we onze langetermijnstrategie en -ambitie naar de korte termijn. De speerpunten die we voor 2025 hebben geformuleerd zijn geen nieuwe onderwerpen, maar thema’s waarop we extra stappen hebben gezet. In 2025 waren dat de volgende speerpunten:

• A: Gewoon goede dienstverlening
• B: Als organisatie klaar voor de toekomst
• C: Integraal gebiedsgericht werken
• D: Inzet op succesvolle dienstverlening

In de volgende hoofdstukken komen de speerpunten verder aan bod.

2025 is opnieuw een goed jaar voor de Alliantie wat nieuwbouw betreft: we leverden dit jaar 1.057 zelfstandige nieuwbouwhuurwoningen op. Dit ligt in lijn met onze jaarlijkse nieuwbouwambitie. Bovendien hebben we naast de opgeleverde nieuwbouw 2.144 nieuwbouwwoningen in aanbouw. De 1.057 nieuwbouwhuurwoningen die we in 2025 opleverden, zijn uit te splitsen naar 737 zelfstandige sociale huurwoningen, 196 middensegmentwoningen, 121 vrijesectorhuurwoningen en 3 intramurale zorgwoningen.

Wij halen ons doel om gemiddeld 875 sociale huurwoningen neer te zetten. We zien ook dat we de laatste drie jaar steeds meer nieuwbouw in het middensegment opleveren en zo dichter naar ons doel toegroeien.

Nieuwbouw realiseren we op verschillende manieren:

• nieuwbouw op nieuwe locaties;
• bestaande locaties effectiever gebruiken door:
  • sloop-nieuwbouw: verouderde woningen vervangen door kwalitatief betere woningen, met meer diversiteit;
  • verdichten: woningen toevoegen op of naast bestaande gebouwen;
  • splitsen: grote woningen opdelen in kleinere woningen;
• aankoop en transformatie van bedrijfsgebouwen naar woningen;
• gebruik van (tijdelijke) locaties voor verplaatsbare woningen waar permanente bouw nog niet mogelijk is.

We zijn terughoudend met sloop. Het is een ingrijpende gebeurtenis voor onze huurders. Dit jaar hebben we geen woningen gesloopt.

Daarnaast leverden we 125 koopwoningen op via De Alliantie Ontwikkeling B.V. Deze bv ontwikkelt koopprojecten op basis van gescheiden koop-aanneemovereenkomsten, waarbij de woningen aan de toekomstige eigenaar worden verkocht en het ontwikkelplan aan de aannemende partij.

Tabel 4.2 toont per gemeente de toevoeging van nieuwbouw, uitgesplitst naar type verhuureenheid. Dit aantal is inclusief het bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed en de parkeerplaatsen die we hebben gerealiseerd. In 2025 hebben we 1.412 nieuwe verhuureenheden opgeleverd.

Om meerdere volkshuisvestelijke redenen verkopen we huurwoningen uit de bestaande voorraad. Verkoop draagt bij aan doorstroming. Verkopen we een woning, dan bieden we deze met voorrang aan huurders aan die een sociale huurwoning achterlaten. Daardoor komen er weer sociale huurwoningen beschikbaar voor huishoudens met een bescheiden inkomen. We verkopen woningen die minder passen bij de huisvestingsvraag van de (toekomstige) huurders. Door verkoop van bestaande woningen en het toevoegen van nieuwe woningen, vernieuwen we onze woningvoorraad waardoor onze onderhoudslasten lager zijn.

Met de verkoopopbrengsten investeren we in de benodigde groei en verduurzaming van onze sociale woningvoorraad. Verkopen betekent in die zin dat we met de verkoopopbrengst meer sociale huurwoningen terugbouwen dan dat we verkopen, waardoor we onder aan de streep meer huishoudens aan een woning kunnen helpen. Het betekent ook dat ons bezit duurzamer wordt waardoor het wooncomfort, de leefbaarheid en de betaalbaarheid van onze woningen verbetert.

Tabel 4.5 laat zien hoe het aantal verhuureenheden zich in 2025 ontwikkelde. Gedurende het jaar groeide het aantal sociale huurwoningen van de Alliantie met 336 woningen. Ook het aantal middensegmentwoningen nam toe, met 168 extra woningen, en het aantal vrijesectorhuurwoningen steeg met 175 woningen. Zo nam het totale woningaanbod van de Alliantie in 2025 verder toe en konden meer huishoudens in een passende woning terecht.

Ons beleid is om toe te groeien naar een woningvoorraad met ruim 85 procent sociale huurwoningen en maximaal 15 procent huurwoningen in het middensegment en vrijesectorhuur. We willen onze niet-DAEB portefeuille laten groeien naar een aandeel van 10% tot 15% op totaalniveau door meer nieuwe woningen toe te voegen. Vanwege de specifieke context van de lokale woningmarkt variëren deze percentages per gemeente.

De Alliantie Woonfonds B.V. richt zich op die product-marktcombinaties die courant zijn en waar vraag naar is, en verhuurt deze marktconform. De focus ligt hierbij voornamelijk op huurwoningen in het middensegment om middeninkomens in het werkgebied te huisvesten.

We werken aan een financieel gezonde onderneming, zodat de mogelijkheid er is om op termijn een financiële bijdrage te leveren aan Stichting De Alliantie (toegelaten instelling). Dit doet De Alliantie Woonfonds B.V. door vastgoed te exploiteren en te verwerven of te ontwikkelen, en door vastgoed dat onvoldoende financieel bijdraagt af te stoten.

Het streven voor 2025 was het doorzetten van de groei van de portefeuille met behoud van de financiële stabiliteit. Met een stabiele jaarlijkse stroom van opleveringen en nieuwe acquisities hebben we in 2025 136 woningen opgeleverd. Daarnaast hebben we in 2025 19 woningen verkocht. Daarmee groeide onder aan de streep de portefeuille van De Alliantie Woonfonds B.V.

Naast reguliere huisvesting bouwen we woonruimte voor en verhuren we woonruimte aan huishoudens met een specifieke woonbehoefte die zorg en begeleiding nodig hebben. Een deel van deze huisvesting verhuren we aan zorginstellingen. We onderscheiden drie vormen van maatschappelijke huisvesting.

• verpleging en verzorging: voor mensen die zorg nodig hebben vanwege een lichamelijke of psychologische beperking. Dit type zorg is vaak intramuraal (24 uur per dag en 7 dagen per week zorg aanwezig in huis);
• beschermd wonen: voor mensen die zorg of begeleiding nodig hebben vanwege een verstandelijke beperking of een psychiatrisch ziektebeeld;
• maatschappelijke opvang: voor mensen die dakloos zijn en onderdak nodig hebben vanwege een onveilige situatie, of die kampen met psychiatrische problematiek.

Het Rijk legt aan gemeenten een taakstelling op voor het huisvesten van statushouders. Daar dragen wij aan bij door statushouders te huisvesten in de bestaande bouw, nieuwbouw en verplaatsbare woningen (flexwoningen). Daarnaast transformeren we bedrijfsgebouwen tot woningen voor onder andere statushouders. Verder hebben we in 2025 246 woningen verhuurd, waarmee we 445 statushouders konden huisvesten. De huishoudgrootte van statushouders verschilt waardoor we meer statushouders huisvesten dan dat we woningen verhuren aan statushouders. Zie de bijlage Volkshuisvestelijke tabellen op gemeentelijk niveau.

32 procent van onze huurders is 65 jaar en ouder. Dit gaat om ongeveer 19.000 woningen die wij verhuren, een stijging van 1 procent ten opzichte van 2024. Het aantal huurders in deze leeftijdscategorie neemt de komende jaren verder toe.

Een deel van deze huurders heeft met het stijgen der jaren behoefte aan beter passende huisvesting: een gelijkvloerse woning zonder tuin. Om deze huishoudens aan beter passende huisvesting te helpen, hebben we in 2025 ingezet op:

• de start van het programma Wonen Zorg en Ouderenhuisvesting. In dit programma herijken wij dit thema met een meerjarige en integrale aanpak. Het programma combineert de doelgroep ouderen en aandachtsgroepen;
• het bouwen van levensloopbestendige woningen (gelijkvloerse, goed toegankelijke appartementen en nultredenwoningen). In 2025 is het aantal in dit segment gestegen met 1.470 woningen. Het totaal aan nultreden woningen is eind 2025 24.210;
• het aan een deel van de senioren met voorrang toewijzen van woningen die voor hen zeer geschikt zijn. Dit doen wij door de voorrangen van ‘Groot naar Beter’ (VGNB) en van ‘Hoog naar Laag’ (VHNL) toe te kennen. In 2025 hebben we 65 huurders gehuisvest met een van deze voorrangen;
• het begeleiden, met name informeren, van senioren door onze wooncoaches over verhuismogelijkheden naar beter passende woningen. We informeren hen onder andere over de regelingen die gemeenten aanbieden aan deze groep, zoals de verhuiskostenvergoeding, VGNB, VHNL en de uitzonderingen voor 65-plussers in de woonruimteverdeling. Daarbij verschilt het per gemeente of die de regelingen toepast en op welke manier dat gebeurt;
• de uitrol van het Actieprogramma doorstroming. We hebben het aantal wooncoaches uitgebreid om senioren te ondersteunen bij het vinden van een nieuwe passende woning. Daarnaast zijn we continu in gesprek met onze gemeenten om obstakels weg te nemen die doorstroming in de weg staan;
• het realiseren van geclusterde woonvormen voor onder andere senioren, zodat er meer ruimte voor ontmoeting ontstaat. Dit doen we door huiskamers te creëren in bestaande gebouwen. Veel van onze recenter opgeleverde woongebouwen zijn hiervoor geschikt.

In paragraaf 4.2 noemden we onder Huisvesting van senioren de maatregelen die we in 2025 namen om de doorstroming van senioren te bevorderen. Onder meer door deze maatregelen hebben 316 senioren de huur van een niet-passende woning opgezegd, en hebben 286 senioren een huurcontract getekend van een passende woning: een gelijkvloerse woning met maximaal drie kamers.

Als we een woning in het middensegment of de vrijesectorhuur aanbieden, geven we voorrang aan huurders die een sociale huurwoning van ons huren, maar een inkomen hebben waarmee zij in deze twee segmenten kunnen huren. Ook krijgen deze huurders voorrang op de woningen die wij te koop aanbieden.

Met deze voorrangsregelingen komen er meer woningen in de sociale huur beschikbaar. Door deze voorrangsregelingen stroomden er in 2025 293 huishoudens door vanuit de sociale huur, waarvan 114 naar een middensegmentwoning, 77 naar vrijesectorhuur en 102 naar koop.

Een belangrijke graadmeter om inzicht te krijgen in de dynamiek van onze woningvoorraad is de zogeheten mutatiegraad. De mutatiegraad laat zien hoeveel procent van onze bestaande woningen jaarlijks beschikbaar komt voor een nieuwe bewoner. De mutatiegraad was in 2025 5,3 procent. Dat betekent dat in 2025 van één op de twintig woningen de huur werd opgezegd, en er dus een woning beschikbaar kwam voor een nieuwe huurder.

De gemiddelde maandhuur die de huurders betalen bedraagt € 709 (exclusief mogelijke huurtoeslag). De kolom daarnaast toont de gemiddelde commerciële markthuur: € 1.411, dat is de huur die we op de vrije markt kunnen vragen. Het verschil tussen beide huren, de gemiddelde korting, is de maatschappelijke bijdrage die de Alliantie levert aan betaalbaar wonen voor mensen met een bescheiden inkomen. Met deze gemiddelde korting van € 702 droegen we in 2025 met onze totale woningvoorraad circa € 486 miljoen bij aan betaalbaar wonen.

In 2025 pasten we de volgende (wettelijke) betaalbaarheidsmaatregelen toe:

• Bereikbaarheid van huurtoeslaggarantie bij inkomensdaling
  Het komt voor dat huurders met een sociaal huurcontract een huur hebben die boven de huurtoeslaggrens uitkomt vanwege de (inkomensafhankelijke) huuraanpassing. Huurders die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag, krijgen een huur die wij verlagen tot net onder de huurtoeslaggrens, zodat zij huurtoeslag kunnen aanvragen. In 2025 hebben we deze maatregel 15 keer toegepast.
• Terugdraaien inkomensafhankelijke huurverhoging bij inkomensdaling
  De Alliantie hanteert de wettelijke inkomensafhankelijke huuraanpassing. Als het inkomen van een huurder daalt, is het mogelijk om huurverlaging aan te vragen. Is het inkomen lager dan het inkomen waarop de inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd, dan halen wij de inkomensafhankelijke component uit de huur. Dit kunnen huurders gedurende het hele jaar aanvragen. In 2025 vroegen 152 huurders dit aan en hebben wij er 27 toegekend.

Wij bieden onze sociale huurwoningen grotendeels aan via WoningNet. Een gedeelte van de woningen wijzen we toe met directe bemiddeling, bijvoorbeeld aan specifieke doelgroepen of woningzoekenden met een urgentie. Alle toewijzingen in de sociale huur zijn volgens de regels van de gemeentelijke huisvestingsverordeningen. We bieden onze middensegment- en vrijesectorhuurwoningen aan via onze website en lokale makelaars. Ongeacht het segment waarin wij adverteren, bieden wij de woningen aan met een vaste huurprijs.

Van onze sociale huurwoningen moet minimaal 92,5 procent worden toegewezen aan de doelgroep: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 49.669 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 54.847. De overige 7,5 procent mogen we vrij toewijzen, en het is mogelijk om dit in overleg met gemeenten en de huurdersorganisatie op te hogen naar 15 procent. We hebben in 2025 98 procent van onze woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de grens voor toegang tot de sociale huursector. De overige 2 procent hebben wij toegewezen aan huishoudens boven de inkomensgrens.

Woningcorporaties wijzen passend toe volgens de Woningwet. Dat betekent dat bij minimaal 95 procent van de toewijzingen aan huurders met een inkomen voor Passend toewijzen de huur niet hoger is dan de aftoppingsgrens die bij het huishouden hoort. In 2025 heeft de Alliantie 99,8 procent van de huishoudens passend toegewezen.

Ieder jaar stellen wij de reikwijdte van het middensegment vast. Voor 2025 hadden wij twee huurprijsklassen vastgesteld: laag en hoog middensegment. Ons streven is om een evenredige verdeling in beide categorieën te verhuren, zodat zowel huurders met een lager als huurders met een hoger middeninkomen betaalbaar naar hun inkomen kunnen huren.

• laag middensegment: € 900,07 tot € 1.042,45;
• hoog middensegment: € 1.042,46 tot € 1.184,82.

Het minimuminkomen voor deze woningen hebben wij vastgesteld op 45 keer de brutomaandhuur. De maximuminkomensgrens voor het middensegment is € 66.359.

De Wet betaalbare huur reguleert woningen die verhuurd zijn met een huurprijs lager of gelijk aan de liberalisatiegrens. Door middel van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt een maximale huur bepaald aan de hand van punten, die de woning krijgt voor kwaliteit en verschillende aspecten en kwaliteit. Volgens deze wet mag bij woningen tot en met 186 WWS-punten de huur niet hoger zijn dan de bijbehorende maximale huur. Deze huurgrens was in 2025 € 1.184,82. De Alliantie heeft dit geïntegreerd in haar beleid. Dat betekent dat wij in het middensegment geen woningen hebben verhuurd met een te hoge huur.

Ook in de vrije sector houden we rekening met de Wet betaalbare huur. Wij verhuren geen woningen met minder dan 187 punten in de vrije sector.

Sinds 2017 geldt voor alle corporaties de wettelijke huursombenadering. Hiermee beperkt de overheid de mate waarin corporaties de huursom jaarlijks maximaal mogen laten stijgen.

De gemiddelde huursomstijging voor zelfstandige woningen mocht in 2025 maximaal 4,5 procent zijn. Binnen het wettelijke beleid heeft de Alliantie in 2025 de jaarlijkse huuraanpassing als volgt vormgegeven:

• Voor het merendeel van de woningen verhoogden we de huur met 4,5 procent;
• Voor woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens verhoogden we de huur met 5,0 procent, of met € 25 als de huur lager was dan € 350;
• We pasten de inkomensafhankelijke huurverhoging toe bij in totaal 3.688 huurders. Dat deden we op deze manier: huurders met een hoog middeninkomen kregen een huuraanpassing van € 50,00, afgetopt op € 1.184,82. Huurders met een hoog inkomen kregen een huuraanpassing van € 100, afgetopt op € 1.184,82;

Deze invulling van de huuraanpassing resulteerde in een gemiddelde huursomstijging van 4,5 procent.

Wanneer in de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties is vastgelegd dat de gegenereerde middelen uit de inkomensafhankelijke huuraanpassing worden ingezet voor nieuwbouw en verduurzaming, nemen we deze inkomsten niet mee in de berekening van de huursom. Voor vrijwel al onze gemeenten is dit in de prestatieafspraken opgenomen.

Tabel 4.11 geeft een overzicht van de ontwikkeling van de huurprijzen eind 2025 ten opzichte van eind 2024. De procentuele huurstijging is een gevolg van de jaarlijkse huuraanpassing, nieuwe verhuringen in de bestaande bouw en in nieuwbouw, renovaties en verbeteringen. Hierdoor steeg de gemiddelde huur van een zelfstandige sociale huurwoning in 2025 met 5,7 procent.

Huurders die het niet eens zijn met de aangezegde huuraanpassing, kunnen bezwaar maken. In totaal hebben 694 huurders met een sociaal huurcontract gebruikgemaakt van deze mogelijkheid. Het aantal bezwaren is opnieuw gedaald ten opzichte van het vorige jaar. De meestvoorkomende reden voor bezwaar is inkomensdaling. In totaal werd 17 procent van de bezwaren gegrond verklaard. Niet iedere huurder van wie het bezwaar is afgewezen was het hiermee eens. Dit heeft geresulteerd in 228 procedures bij de huurcommissie. Dat was een daling van 531 procedures ten opzichte van 2024.

De maximale percentages voor de huuraanpassing in het middensegment en de vrije sector zijn wettelijk begrensd. Wij houden ons aan deze grenzen in de huuraanpassing. In de huurovereenkomst voor het middensegment is vastgelegd dat we het inkomen jaarlijks toetsen. Deze toetsing is nodig om ons beleid uit te voeren voor jaarlijkse huuraanpassing in het middensegment.

In 2025 zag de huuraanpassing voor het middensegment en de vrije sector er als volgt uit:

• Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten voor 1 juli 2024, en met een middeninkomen was de huurverhoging gelijk aan de consumentenprijsindex van januari 2025: 3,3 procent;
• Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten voor 1 juli 2024, en met een inkomen hoger dan de inkomensgrens bij toewijzing, was de huurverhoging maximaal 4,1 procent;
• Voor huurders in het middensegment met een huurovereenkomst, afgesloten vanaf 1 juli 2024, was de maximale huuraanpassing 6,1 procent;
• Voor huurders in de vrije sector was de huuraanpassing volgens de huurovereenkomst, met een maximum van 4,1 procent.

De Alliantie werkt met multidisciplinaire gebiedsteams. Zo ontstaat een compleet en gedeeld beeld van de buurten waar wij actief zijn. Op basis van onze ervaringen en data maken wij een gebiedsplan, dat de basis vormt voor onze investeringen. In 2025 hebben we de basis gelegd voor gebiedsgericht werken. Dit stelt ons in staat om vanuit een heldere rol- en taakopvatting samen te werken met welzijnswerk, zorgpartijen en onze gemeenten. En kijken we waar we samen met onze bewoners activiteiten of projecten kunnen opzetten om ontmoeting, leefbaarheid en betrokkenheid in de buurt te versterken.

Ons basisbeheer staat in het kader van schoon, heel en veilig. Dat volstaat in de meeste buurten. In buurten met een (dreigend) leefbaarheidsprobleem intensiveren we ons beheer. Onze mensen in de buurt behandelen meldingen van bewoners, variërend van overlast van ongedierte tot drugsoverlast in bergingen. Helaas is ook in 2025 een deel van onze huurders geconfronteerd met zware criminaliteit, zoals een explosie in hun complex. Dit heeft impact op het veiligheidsgevoel en woongenot van onze huurders, en is ingrijpend voor onze medewerkers.

Onze specialisten Zorg en woonoverlast zien dat de problematiek die we in onze buurten tegenkomen complexer wordt. We zien steeds vaker dat de problematiek bijvoorbeeld een stapeling van psychische problemen in combinatie met een verslaving betreft. Bij complexe overlastsituaties werken we samen met netwerkpartners, zoals gemeenten, politie, GGD en welzijnsinstanties. We wisselen (binnen de grenzen van de Algemene verordening gegevensbescherming) informatie uit om kwetsbare bewoners én hun buren zo goed mogelijk te helpen. Onze specialisten Zorg en woonoverlast zoeken bij het aanpakken van de problematiek steeds naar de balans tussen de verantwoordelijkheid van de Alliantie en netwerkpartners, maar ook van de huurders zelf.

Woonfraude pakken we streng aan, omdat onrechtmatige bewoning niet is toegestaan en huurwoningen daarmee worden onthouden aan woningzoekenden die er wel recht op hebben. Iedereen die woonfraude in onze woningen vermoedt, kan dit melden bij onze specialisten Rechtmatig wonen. De meeste meldingen gaan over een vermoeden van illegale bewoning of een hennepplantage. In 2025 hebben we 9 huisuitzettingen gehad in de sociale huur die betrekking hadden op woonfraude.

De Alliantie probeert huisuitzettingen vanwege betalingsachterstanden te voorkomen. Met elke huurder die ons hierover benadert gaan we in gesprek. In overleg met de huurder passen we maatwerk toe, afhankelijk van de persoonlijke situatie. Soms geven we uitstel van betaling of verlagen we tijdelijk het maandelijkse huurbedrag. Ook kunnen we de huurder doorverwijzen naar de (schuld)hulpverlening. Met gemeenten, maatschappelijke dienstverlening en welzijnsorganisaties hebben we hiervoor diverse convenanten afgesloten.

We werken met onze gemeenten samen in een vroegsignaleringsprogramma. Hierdoor weten we welke huurders beginnende geldproblemen hebben. Door vroegtijdig in te grijpen, kunnen we met een betalingsregeling huisuitzetting voorkomen. Onze vroegsignaleringsaanpak is succesvol. Het aantal huisuitzettingen is de laatste jaren stabiel laag.

In 2025 heeft de Alliantie 1.690 woningen in de bestaande voorraad verbeterd en verduurzaamd door isolerende maatregelen uit te voeren. Bij die 1.690 verduurzaamde woningen zijn in totaal 2.378 labelstappen gerealiseerd. De woningen zijn aangepakt via een integrale, projectmatige aanpak of tegelijk met planmatig onderhoud.

In 2025 hebben we een deel van de woningen met een integrale projectaanpak verbeterd en verduurzaamd tot energielabel A. Een ander deel van de woningen is integraal verduurzaamd tijdens renovaties in combinatie met funderingsherstel. Deze werkzaamheden hebben we in 2025 geïntegreerd in het programma Toekomstklaar wonen binnen de Ring in Amsterdam.

Aanpak woningen met een energielabel E, F en G

Tegelijkertijd hebben we versneld ingezet op de aanpak van woningen met energielabel E, F en G (EFG), met name daar waar vóór 2029 geen natuurlijk onderhoudsmoment gepland was. In 2025 hebben we 350 van deze woningen verbeterd naar minimaal energielabel D. Hiermee zetten we concrete stappen richting de doelstelling uit de Nationale Prestatieafspraken om uiterlijk eind 2028 geen EFG-labels meer in bezit te hebben, met uitzondering van specifieke categorieën.

Voor woningen binnen verenigingen van eigenaren (vve’s) hanteren we een gerichte aanpak. We benaderen vve’s actief om gezamenlijk te verduurzamen. Wanneer hiervoor onvoldoende draagvlak is, onderzoeken we samen met individuele huurders alternatieve mogelijkheden. De voortgang binnen vve’s is daarmee mede afhankelijk van de bereidheid tot medewerking van zowel de vereniging als bewoners.

Naast de grootschalige verbeter- en verduurzamingsopgave van onze woningvoorraad voeren wij regulier planmatig onderhoud uit om de goede kwaliteit van de woningen te behouden en te zorgen voor een langere levensduur. Ons uitgangspunt hierbij is PO+, wat wil zeggen dat we verduurzamen tijdens het planmatig onderhoud, dus op de natuurlijke onderhoudsmomenten.

Sinds 2019 hebben we fors ingezet op ketensamenwerking met onze leveranciers om kosten terug te brengen bij een gelijkblijvende kwaliteit: Sequent NXT.

Op 1 januari 2025 ging het vernieuwde contract voor Sequent NXT in. In deze ketensamenwerking met dertien onderhoudspartners op de disciplines gevel, dak, installaties en interieur werken we integraal samen vanuit vier strategische doelen: klant, kosten, duurzaamheid en kwaliteit. Het doel duurzaamheid geven we expliciet vorm met Sustainable NXT, waarin we met de partners samenwerken om duurzaamheidsambities voor CO₂-reductie en materiaaltransitie verder vorm en inhoud te geven.

Naast onderhoud dat we volgens plan uitvoeren, voeren we ook onderhoud uit als dat nodig is. Dat is bijvoorbeeld als een woning leegkomt of bij een reparatieverzoek. De basis van ons kwaliteitsbeleid is dat onze woningen schoon, heel en veilig zijn. We repareren wat er stuk is aan of in een woning. Alleen wanneer de kwaliteit niet meer voldoet, door bijvoorbeeld lange woonduur, en reparatie geen optie is dan kiezen we voor vervanging.

Niet-planmatig onderhoud doen we vooral aan de binnenkant van een woning. Onze eigen vakmensen voeren ongeveer de helft uit van alle kleine en grote reparaties. Onze onderhoudspartners pakken de andere helft aan.

In 2025 zijn zowel de mutatieduur als de kosten afgenomen ten opzichte van 2024. Hoewel de gemiddelde woonduur en het aantal mutaties vergelijkbaar is met de voorgaande jaren, zijn in 2025 meer woningen direct doorverhuurd met een minimum aan mutatieonderhoud. Daarnaast hebben we door integrale samenwerking een heldere basiskwaliteit opgesteld die we iedere dag toepassen. Hierdoor zijn onder andere de gemiddelde mutatiekosten voor niet direct doorverhuurbare woningen afgenomen.

In onze woningen nemen wij preventieve maatregelen om calamiteiten te voorkomen. Deze maatregelen richten zich onder meer op:

• installatieveiligheid, zoals legionellapreventie en het vervangen van loden drinkwaterleidingen;
• constructieve veiligheid, waaronder balkoncontroles;
• toezicht op de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen, zoals asbest, lood en chroom-6.

De Nationale Prestatieafspraken vormden ook in 2025 een belangrijk kader voor onze aanpak. De focus lag daarbij op het voorkomen en oplossen van vocht- en schimmelproblematiek, het verwijderen van loden leidingen, het beheersen van asbestrisico’s en het verbeteren van de brandveiligheid.

Voor de aanpak van vocht en schimmel hebben we de inzichten in de meldingen verbeterd, waardoor we beter onderscheid kunnen maken tussen individuele en structurele problemen. Daarnaast heeft een specifieke bewonersbegeleiding op het gebied van vocht en schimmel bijgedragen aan aandacht voor het bewonersgedrag. Zo hebben we bijvoorbeeld betere voorlichting gegeven over onder meer het belang van goed ventileren. 

In de zomermaanden hebben we extra aandacht besteed aan de aanpak van hittestress. Met piketdiensten zijn huisbezoeken afgelegd bij huurders die hierover een melding deden. Deze aanpak heeft waardevolle inzichten opgeleverd in zowel de oorzaken van hittestress als de beleving van huurders. De opgedane kennis vormt de basis voor een verdere structurele aanpak, gericht op complexen die extra aandacht nodig hebben.

De energietransitie is de overstap van fossiele brandstoffen naar volledig duurzame energiebronnen en de zo efficiënt mogelijke inzet van energie. We werken toe naar een CO₂-neutrale woningvoorraad in 2050. We reduceren onze CO₂-uitstoot lineair, zodoende is ons doel jaarlijks in ieder geval 3,3 procent CO₂ te besparen in de gebruiksfase van de woning.

We monitoren de ontwikkeling van het primaire fossiele energiegebruik van onze woningen, EP2 genoemd. EP2 is de basis voor het energielabel. Het bezit van de Alliantie heeft gemiddeld energielabel A (2024: gemiddeld energielabel B). De ontwikkeling van de EP2 in 2024 laat een daling zien van 161 eind 2024 naar 149 eind 2025.

Om volledig CO₂-neutraal te worden zijn we afhankelijk van de aanleg van duurzame warmte- en energiebronnen. We focussen daarom op samenwerking met onze partners, zoals gemeenten en energieleveranciers. We zien steeds meer particuliere initiatieven (energiecoöperaties). We staan ervoor open om daarmee samen te werken, en voeren daar gesprekken over. Het afgelopen jaar hebben we bijvoorbeeld in Amersfoort een participatietraject doorlopen om een bestaande wijk op het warmtenet aan te sluiten, maar geen 70 procent instemming van huurders in het complex behaald.

Voor een volledige CO₂-neutraliteit lopen we aan tegen de knelpunten van netcongestie en de stagnatie van de aanleg van warmtenetten. We volgen de ontwikkelingen die hier in de politiek en samenleving spelen op de voet. En we anticiperen hierop waar het kan, en blijven hierover in gesprek met alle relevante belanghebbenden.

In 2025 hebben we een pilot geëvalueerd voor een complexbatterij op het Verzetsplein. De businesscase bleek positief, vooral door de verkregen subsidies.

De materiaaltransitie gaat over de bouw- en productiefase van een woning. We dringen daarin de CO₂-uitstoot terug door andere materialen te gebruiken en anders met materialen om te gaan, bijvoorbeeld door hernieuwbare bronnen te gebruiken.

In 2025 hebben we samen met andere woningcorporaties en institutionele vastgoedvermogensbeheerders een commitment ondertekend om de CO₂-uitstoot in de bouwsector structureel te verlagen. Voor het eerst spreken vastgoedpartijen in Nederland af om te werken met streefwaarden en harde plafondwaarden voor de CO₂-uitstoot van bouwmaterialen.

De Alliantie Ontwikkeling B.V. heeft in 2025 het Houtbouw Pact MRA (Metropoolregio Amsterdam) getekend. Dit is een voortzetting en versterking van het Houtbouw Convenant, dat in 2019 al was getekend. In de komende vijf jaar committeren de ondertekenaars zich eraan om daadwerkelijk de afgesproken 20 procent van de MRA-vastgoedproductie in houtbouw en biobased bouw in publiek-private samenwerking te realiseren.

Om al deze doelen te kunnen meten, hebben we in 2025 gewerkt aan het meetbaar maken van de CO₂-uitstoot in de materiaaltransitie. Zo hebben we onder andere alle opgeleverde nieuwbouwprojecten doorgerekend. Hieruit komt naar voren we dat we gemiddeld 298,4 CO₂eq/m² bvo uitstoten in de nieuwbouw. Dit ligt onder de plafondwaarden van het CO2-afbouwpad(350-385 CO2eq/m2bvo) en ook de individuele projecten vallen hier vrijwel allemaal onder. Dit getal moet echter aanzienlijk lager worden om bij te dragen aan het tegengaan van de opwarming van de aarde. De doelstelling voor Paris Proof is immers 88 CO2eq/m2 bvo in 2050.

Met de werkzaamheden voor onderhoud en renovatie zetten we in 2025 ook in op CO₂-reductie door met name biobased materiaalsoorten toe te passen en met hoogwaardig hergebruik. Samen met onze onderhoudspartners werken we aan pilots en experimenten om deze CO₂-uitstoot terug te dringen. We richten ons daarbij op de zogeheten no regret-maatregelen voor schaalbare en haalbare CO₂-reductie.

Klimaatadaptatie is het proces waarbij de samenleving zich aanpast aan het huidige of verwachte veranderde klimaat en de gevolgen van die verandering. Daarvoor hebben we een aanpak ontwikkeld die we de komende jaren verder vormgeven, zodat onze woningvoorraad in 2050 ook klimaatadaptief blijft. In 2025 hebben we:

• de werkwijze van het Framework for Climate Adaptive Buildings verder ontwikkeld;
• een begin gemaakt met het toepassen van het Framework for Climate Adaptive Buildings om wateroverlast te voorkomen. Daarbij zetten we het omgevingsrisico af tegen het gebouwrisico. Op basis hiervan stellen we een aanpak voor wateroverlast op waarin we maatregelen nemen;
• het beleid voor hittestress ontwikkeld en geïmplementeerd;
• meerdere pilots uitgevoerd, vanuit het innovatielab;
• de eerste aanvullende onderzoeken uitgevoerd in complexen die een hoogrisicoscore hebben of waar veel klachten zijn. Het eerste appartementencomplex is daardoor inmiddels voorzien van screens;
• multitalentpoolmedewerkers ingezet om de piekdrukte tijdens de zomerperiode te ondervangen. We bezoeken de huurders die klachten hebben en gaan het gesprek met hen aan;
• een begin gemaakt met het vernieuwen van de groenstrategie voor bestaande bouw en nieuwbouw;
• de hittestresspilot vanuit de provincie Gelderland afgerond. De uitkomsten ervan nemen we mee in onze aanpak hitte.

Intensieve samenwerking met gemeenten en samenwerkingspartners in onze wijken is cruciaal bij het klimaatadaptief maken van onze woningvoorraad. Ook werken we samen met kennispartners, zoals de Wageningen University & Research, Dutch Green Building Council en Groene Huisvesters.

In 2025 hebben we de zogeheten Sustainable NXT-afspraken gemaakt, een aanvulling op de Sequent NXT-overeenkomst. Overeengekomen is dat onze onderhoudspartners actief inzetten op een geleidelijke reductie in CO₂-uitstoot. Om de doelstellingen die hierin zijn vastgelegd te behalen, is innovatie nodig.Daarom hebben de Sequent-partners in 2025 voor het eerst een innovatieagenda opgesteld. Daarin dragen onze partners innovaties voor waarmee zij aan de slag willen om aan de doelstellingen van de Alliantie te voldoen. Een flinke stap voorwaarts in de samenwerking op innovatie.

Naast strategische ontwikkelingen zijn er in 2025 vijfentwintig nieuwe pilots gestart, zoals:

• de samenwerking met homii – een slimme oplossing voor energieafrekening bij collectieve warmtevoorzieningen – is opgeschaald; 
• we gebruiken AI om aan de flora- en faunawetgeving te voldoen. AI analyseert beelden van gebouwen en hun omgeving en herkent automatisch nestplaatsen, beplanting en mogelijke leefgebieden van beschermde soorten. Binnen een uur volgt een rapportage met een ecologisch advies: is vervolgonderzoek nodig of niet?
• we zijn begonnen met experimenteren met zoutbatterijen in woningen; 
• het innovatieproject de Lange-Heul is zo goed als opgeleverd. Dit is een innovatief renovatieproject van 12 woningen die maximaal circulair en met gebruik van biobased producten en duurzame installaties is gerealiseerd;
• ook heeft de Alliantie een innovatieve dakenstrategie ontwikkeld en zijn er serieuze ontwikkelingen doorlopen met het gebruik van circulair glas.

In 2025 organiseerde de Alliantie ook meerdere innovatiedagen voor collega’s en directe partners. Zo hebben we een innovatiedag georganiseerd die was gericht op passief bouwen en installatiearm ontwikkelen. We denken hiermee in de toekomst woningen te kunnen realiseren die zeer weinig energie verbruiken.

We meten onze klanttevredenheid bij huurders via enquêtes. Ook stellen we huurders regelmatig vragen via ons huurderspanel. De uitkomsten gebruiken we om onze dienstverlening en onze woningen en buurten te verbeteren en toekomstbestendig te maken. In 2025 hebben we een A behaald op de Aedes-benchmark huurdersoordeel. Dit gaat om de dienstverlening bij reparatieverzoeken, nieuwe huurders en vertrokken huurders. Figuur 6.1 laat de klantscores op onze belangrijkste processen zien.

Het komt voor dat huurders ontevreden zijn met onze dienstverlening. Loopt de ontevredenheid hoog op, dan kunnen zij – individueel of in georganiseerd verband – een klacht indienen. De klachtencoördinator van de Alliantie registreert en beoordeelt binnengekomen klachten en zorgt ervoor dat deze in de organisatie worden afgehandeld.

Onze klachtafhandeling is in de eerste plaats gericht op een correcte afhandeling en een tevreden huurder. Daarnaast biedt een klacht ook een mogelijkheid om onze dienstverlening te verbeteren en daarmee herhaling van klachten te voorkomen. In 2025 ontvingen we 1.880 klachten. Deze klachten gingen het vaakst over deze drie onderwerpen:

1. niet tevreden met de (voorgestelde) oplossing;
2. er was wel opvolging, maar het probleem is niet opgelost;
3. er was geen (tijdige) opvolging of onduidelijkheid over de opvolging.

Figuur 6.2 laat het aantal klachten zien in de periode 2023-2025. In de regio Amersfoort registreerden we klachten in 2024 anders dan voorgaande jaren en anders dan in de overige regio’s. Daarom wijkt het aantal klachten in 2024 voor deze regio af. Vanaf 2025 registreren we klachten in alle regio’s op dezelfde manier.

Komen de huurder en de Alliantie er ondanks overleg niet uit, dan kan de huurder een klacht indienen bij de Onafhankelijke klachtencommissie. De samenstelling en werkwijze van deze commissie is vastgelegd in een klachtenreglement.

In 2025 zijn 36 zaken aan de Onafhankelijke klachtencommissie voorgelegd. Van de ontvankelijk verklaarde klachten zijn zeven klachten afgewezen en zes klachten (deels) gegrond bevonden door de commissie. De overige klachten zijn nog in behandeling of zijn teruggetrokken.

Wij raadplegen huurders bij belangrijke beleidskeuzes. Dat doen we niet alleen als dat wettelijk verplicht is, maar ook om ons beleid te verbeteren. De invloed en medezeggenschap van huurders loopt via de huurdersverenigingen en lokale bewonerscommissies. Daarnaast stimuleren en ondersteunen we betrokkenheid van huurders bij ons beleid, bijvoorbeeld met klantpanels. Onze huurders denken mee en adviseren ons over belangrijke onderwerpen, zoals betaalbaarheid, onderhoud, duurzaamheid en leefbaarheid. We houden elkaar op de hoogte en bieden ruimte aan de regionale variatie in ons werkgebied.

Onze huurders worden vertegenwoordigd in regionale Huurdersbelangenverenigingen de Alliantie (HBVA’s): HBVA Almere, HBVA Amersfoort, HBVA Amsterdam en HBVA Gooi en Vechtstreek. De regionale HBVA’s zijn toegerust voor de taken en verantwoordelijkheden voor huurdersorganisaties zoals die zijn beschreven in de Woningwet en Overlegwet, en uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst. Deze HBVA’s overleggen met de directies van de regiobedrijven van de Alliantie over regionale of lokale beleidskwesties. Daarnaast zijn de regionale huurdersverenigingen vertegenwoordigd in de Stichting HBVA. De Stichting HBVA overlegt regelmatig met het bestuur van de Alliantie over organisatiebrede beleidsthema’s, zoals de dienstverlening en de portefeuillestrategie.

In 2025 kwamen met het bestuur van de Stichting HBVA onder meer de volgende onderwerpen aan bod: Onder meer doorstroming, zonnepanelen, sociale koop, de stem van de woningzoekenden, hittestress, aanpak van vocht en schimmel en actualisering van het huurbeleid. Ook gaven medewerkers van de afdeling Klantenservice en de klachtencoördinatoren presentaties over hun werkzaamheden. Over het onderwerp dienstverlening werden een aantal aparte sessies georganiseerd, en ook werd een Themagroep Financiën ingericht die drie keer bijeenkwam.

Ten slotte vermelden we nog graag dat Levina Schüller-de Lange, voorzitter van HBVA Amsterdam, in december de Amsterdamspeld toegekend kreeg. Dit is een onderscheiding voor bijzondere inzet voor de Amsterdamse samenleving op sociaal of maatschappelijk gebied. Wij zien deze onderscheiding als symbool voor al het werk van alle vrijwilligers voor de huurdersorganisaties.

De Alliantie is zich ervan bewust dat we in een snel veranderende omgeving werken.Daar spelen we op in met vier programma’s die we speerpunten noemen. Een van die speerpunten heeft de titel ‘Als organisatie klaar voor de toekomst’. Om met onze medewerkers en onze organisatie-inrichting klaar te zijn voor de toekomst zijn er binnen dit speerpunt vier thema’s onderscheiden, waar in 2025 extra aandacht en energie naartoe zijn gegaan. Dat zijn:

1. externe sociale veiligheid;
2. een aantrekkelijk werkgever blijven;
3. inclusie en diversiteit;
4. digivaardigheden.

Het is helaas een landelijke trend dat medewerkers in dienst van de overheid en van publieke organen een toenemende verruwing ervaren. Zo krijgen onderwijzers, ambtenaren van de sociale dienst en medewerkers van hulpdiensten steeds meer te maken met allerlei vormen van agressie en intimidatie. Ook onze collega’s doen in toenemende mate ervaring op met verbaal en fysiek geweld, intimidatie, schelden, stalken en andere soorten van ongewenst gedrag. Dit is ontoelaatbaar en moet daarom een halt worden toegeroepen. In 2024 zijn we gestart met een nieuwe aanpak: het ontwikkelen van een nieuwe visie, een nieuw meldingssysteem, een nieuwe norm, trainingen, sneller aangifte doen bij de politie, betere opvang van medewerkers en een snelle, adequate opvolging van agressie-incidenten.

In de zomer van 2025 hebben we een enquête laten uitvoeren onder onze medewerkers die klantcontact hebben, om te onderzoeken wat hun ervaringen zijn met ongewenste omgangsvormen. We wilden onder meer weten met welke soorten ongewenst gedrag zij te maken hebben en hoe vaak, of zij die incidenten melden en hoe tevreden ze zijn met de opvang en opvolging. We vatten hier de belangrijkste resultaten samen:

• Medewerkers geven met een score van een 8,2 aan dat ze over het algemeen een veilige werkomgeving ervaren. Ze laten tegelijkertijd ook weten dat ze zich zorgen maken over de veilige werkomgeving van hun collega’s. Die zorgen worden uitgedrukt met het cijfer 5,5.
• 60 procent van onze collega’s heeft in een periode van twaalf maanden een of meer ervaringen gehad met ongewenst gedrag van huurders en andere mensen in de wijk.
• 54 procent van onze medewerkers heeft geen melding gemaakt van een (ernstig) incident van ongewenst gedrag.
• 77 procent van de ondervraagde collega’s is tevreden met de opvang die zij na een incident hebben gekregen van de direct leidinggevende of van een andere betrokkene.
• 77 procent is tevreden met de afhandeling van een melding van een incident met ongewenst gedrag van een huurder.
• 52 procent van de collega’s is bekend met ABCD-norm. Dat is de norm die aangeeft wanneer iets als ongewenst gedrag wordt beschouwd en waar een melding over gedaan moet worden.
• 80 procent van onze collega’s is bekend met het huidige agressieprotocol.

In het najaar hebben we diverse doorpraatsessies gehouden met teams om de resultaten van het onderzoek nader te duiden en op basis van het onderzoek verbeterpunten vast te stellen.

Eind 2025 heeft het directieteam besloten om de formatie van de adviseurs sociale veiligheid uit te breiden van één naar twee fte’s. Daardoor kunnen we nu nog beter de externe sociale veiligheid van onze medewerkers bewaken.

Om klaar te zijn voor de toekomst is er in ieder geval voldoende personeel nodig. De externe arbeidsmarkt blijft de komende jaren een uitdaging. Volgens het Centraal Planbureau (CPB) neemt de beroepsbevolking vanaf 2026 niet verder toe. Bij de Alliantie gaan elk jaar meer mensen met pensioen en sommige vacatures zijn moelijker te vervullen dan in het verleden.

In 2025 zijn er in totaal 106 vacatures ontstaan. Dit zijn er 15 minder dan vorig jaar. Eind 2025 heeft dat geleid tot het in dienst nemen van in totaal 125 nieuwe medewerkers. Dat is vergelijkbaar met 2024, toen we 118 nieuwe medewerkers verwelkomden.

Onze recruitmentactiviteiten blijven onverminderd op een hoog niveau. Om onze positie op de arbeidsmarkt te versterken, is er in 2025 veel aandacht uitgegaan naar onze bekendheid op de arbeidsmarkt (employer branding). Het recruitmentteam is met een extra corporate recruiter uitgebreid. Met deze extra capaciteit kunnen we kandidaten opsporen en ze proberen te interesseren voor een functie bij de Alliantie.

Het aanbrengen van nieuwe mensen door collega’s die al bij de Alliantie werken (referral recruitment) blijft een belangrijk onderdeel van onze recruitmentactiviteiten. In 2025 konden we op deze manier 27 nieuwe collega’s verwelkomen.

In 2025 stond het thema Inclusie en diversiteit nadrukkelijk op de agenda in onze organisatie. De inzichten uit het eind 2024 uitgevoerde medewerkersonderzoek naar inclusie en diversiteit vormden het startpunt voor een jaar waarin bewustwording centraal stond. We organiseerden diversiteitstafels waarin collega’s in kleine groepen open en respectvol met elkaar in gesprek gingen over thema’s als etnisch-culturele achtergrond. Daarnaast deelden we de resultaten uit het medewerkersonderzoek organisatiebreed via webinars, waarin we ook het plan van aanpak hebben toegelicht en waardevolle input kregen.

In onze wervings- en selectieprocessen maakten we belangrijke stappen. Vacatureteksten zijn inclusiever geformuleerd en principes op het gebied van inclusie en diversiteit zijn structureel onderdeel geworden van ons werving- en selectiebeleid en doorstroombeleid.

Een belangrijke mijlpaal was het vaststellen van onze visie op inclusie en diversiteit, waarin we expliciet uitspreken dat we een organisatie willen zijn waar iedereen zich gewaardeerd, gesteund en gerespecteerd voelt. Deze ambitie kreeg verdere betekenis op 27 mei 2025, toen Roelien Ritsema van Eck namens de Alliantie de SER Diversiteit Charter ondertekende. Met deze ondertekening verbinden we ons aan concrete acties om diversiteit te bevorderen en bij te dragen aan een rechtvaardige en inclusieve werkvloer. Zo bouwen we stap voor stap aan een organisatie waarin iedereen zich welkom en gehoord voelt.

De Alliantie streeft ernaar een datagedreven en digitale organisatie te zijn. Op deze manier optimaliseren we onze dienstverlening en voorzien we beter in de behoeften van onze huurders.

Belangrijk is daarom dat onze collega’s hun digitale vaardigheden adequaat blijven ontwikkelen en onderhouden. In 2024 zijn we begonnen met een programma om in beeld te brengen wat de noodzakelijke digitale vaardigheden zijn voor de verschillende groepen medewerkers. Eind 2024 zijn alle collega’s uitgenodigd om een zelfscan te doen, waaruit een beeld naar voren kwam van de eigen digitale vaardigheden. Deze analyse gaf een individueel opleidingsadvies, waarmee medewerkers hun digitale vaardigheden op het juiste niveau konden brengen. Eind 2025 moest iedereen een toets doen met voldoende resultaat om het certificaat Digivaardig te behalen. Eind 2025 was bijna 70 procent in het bezit van zo’n certificaat. In het eerste kwartaal 2026 stijgt dit percentage naar verwachting nog.

In 2025 is de afdeling Mens & Organisatie actief ingestapt op het strategische speerpunt “als organisatie klaar voor de toekomst ". Dit door invulling te geven aan de vier hierboven genoemde thema's.

De wendbaarheid die de Alliantie als corporatie nodig heeft om aan de maatschappelijke opgave te voldoen vraagt flexibiliteit en veranderbereidheid van de individuele medewerker. Dit binnen een maatschappelijke context van individualisering en toegenomen druk (bijv. mantelzorgtaken) in een samenleving die continu in beweging is. Tegelijkertijd wordt de arbeidsmarkt steeds krapper door vergrijzing (in 2025 binnen de Alliantie 127 medewerkers >60 jaar) en ontgroening. De jongere generatie die instroomt heeft andere behoeften en stelt andere eisen aan werk(gevers). Dit alles betekent dat de Alliantie ook als werkgever “toekomstklaar” moet zijn. Waarop tot op heden de instroom van nieuwe medewerkers nog relatief gemakkelijk verloopt en de uitstroom en uitval niet zorgwekkend zijn, is de reële verwachting dat dit komende jaren verandert. Door sociale innovatie toe te voegen aan de strategische agenda speelt de Alliantie in op voldoende vakbekwame en duurzaam inzetbare medewerkers, passend bij de opgave.  Bijbehorende organisatieontwikkelingen: de kracht van het anders organiseren, het creëren van een gezamenlijke beweging en een continue focus op het inzetbaar zijn en blijven van de individuele medewerker.

De in 2025 afgeronde en opgestarte projecten:

• In 2025 is het programma Vastgoed afgerond. Daarmee hebben we meer inzicht gekregen in de bijdragen die verschillende functies in onze dienstverlening leveren. Het in 2023 gestarte programma Samen 1 is ook in 2025 voortgezet. Dit programma belicht de missie, visie, onze ambities, klantbeloften en de kernwaarden van de Alliantie specifiek, waardoor ze steeds herkenbaarder worden in de dagelijkse praktijk. 
• Met diverse werkvormen verlevendigen we missie en visie en internaliseren de collega’s de kernwaarden steeds meer. Dit geeft richting aan onze dienstverlening en aan ieders individuele handelen. De projectorganisatie heeft het programma Proceshuis in de loop van het voorjaar van 2025 afgerond en overgeheveld naar de staande organisatie.
• Op 1 december 2025 hebben we een nieuw klantsysteem (CRM) geïmplementeerd. In 2025 is veel aandacht uitgegaan naar de voorbereiding van dit nieuwe systeem. Ook in de adoptie ervan hebben we veel energie en tijd geïnvesteerd. In diverse workshops, testsessies en leeractiviteiten is samen met een groot aantal collega’s gewerkt aan de succesvolle implementatie.

In 2025 bleef ‘De juiste persoon op de juiste plek’ een belangrijke pijler onder het beleid voor medewerkers en organisatie. Voorheen werd met plek een functie bedoeld. Functies waren duidelijk en bestonden uit bijeengebrachte eenduidige, samenhangende werkzaamheden gekoppeld aan een set verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Er waren functiebeschrijvingen die goed pasten binnen een helder organogram.

In toenemende mate is die plek niet alleen meer een functie. De huidige moderne arbeidsorganisaties kennen functies, rollen, projectplaatsen, programmataken, tijdelijke functiewijzigingen, traineeplaatsen en detacheringen.Het functiegebouw van de Alliantie sloot niet meer aan bij deze ontwikkelingen.Om die reden hebben we in 2024 hard gewerkt aan een nieuw functiegebouw dat meer ruimte geeft aan individuele groei en talentontwikkeling, en waarmee we sneller kunnen reageren op diverse interne en externe veranderingen. Eind 2024 namen we afscheid van het oude systeem met generieke functies en functiefamilies. Daarvoor in de plaats zijn er 65 functiereeksen gekomen. Vanaf begin 2025 hebben we dit nieuwe functiehuis geïmplementeerd. Eind 2025 is de evaluatie gestart van deze verandering.

Bij het planningsvraagstuk ‘de juiste persoon op de juiste plek’ is er continu afstemming tussen de behoefte van de Alliantie aan kennis, vaardigheden en ervaring, en de wensen en behoeften van medewerkers die hun talenten optimaal willen inzetten en ontwikkelen. De Alliantie brengt die twee perspectieven bijeen met een strategische personeelsplanning (SPP) en een individuele gesprekkencyclus. In de SPP brengen we de kwalitatieve en kwantitatieve behoeften van de organisatie op (middel)lange termijn in beeld. In de gesprekkencyclus brengen we de individuele ontwikkelingsbehoeften en -mogelijkheden in kaart. Om de eventuele kloof te dichten tussen organisatorische en individuele behoeften, maken we gebruik van loopbaaninstrumenten, coaching, opleiding, interne detacheringen en andere instrumenten.

Leren en ontwikkelen hoort bij de Alliantie, het is zowel een arbeidsvoorwaarde als een ‘verplichting’. We hebben een rijk trainingsaanbod en op tal van manieren – digitaal en fysiek, in groepsverband en individueel – stimuleren en ondersteunen we medewerkers om zich te ontwikkelen en duurzaam inzetbaar te zijn.

Een goede start bij een werkgever is belangrijk. Het is een periode die je je jaren later nog herinnert en die van invloed is op de rest van je dienstverband. Daarom blijven wij ons inwerkprogramma verbeteren. Eerder voegden wij er een kennismaking met een directeur, een kennismaking met de klantenservice en een fietsexcursie aan toe. Begin 2024 hebben wij het programma uitgebreid met een workshop Luisteren (onze kerncompetentie), de A-factortraining over onze kernwaarden en de mogelijkheid om met een collega ‘op tour’ te gaan. In 2025 hebben we dit programma aan meer dan honderd nieuwe collega’s aangeboden. Uit onderzoek dat we uitvoerden naar de ervaringen met de onboarding bij de Alliantie, blijkt dat onze nieuwe collega’s de introductiedag met een 8,4 waarderen (Effectory, 2025). De hele inwerkperiode wordt met een 8,2 gewaardeerd.

In 2025 voerden we het opleidingsprogramma ‘Leidinggeven met impact’ uit in samenwerking met het bureau de Baak. Dit programma richtte zich op onze teamleiders. Bij onze organisatie werken zo’n 25 teamleiders die allemaal een team aansturen. Deze belangrijke leidinggevende laag in onze organisatie bleek behoefte te hebben aan een groepsprogramma om samen met collega’s aan diverse leiderschapscompetenties te werken. Met modules over leiderschap en leidinggeven en diverse workshops en intervisie was dit een succesvol traject.

Ramen Open was dit jaar opnieuw een groot succes. Ramen Open is een middag waarop er gelegenheid is om kennis te maken met de projecten en werkzaamheden van de Alliantie. Dit voor en door eigen medewerkers georganiseerde evenement wordt hoog gewaardeerd. Dit bleek niet alleen uit de reacties op de dag zelf, maar ook uit de deelnemersenquête achteraf: afwisselend programma met volle workshops, interessante excursies (allemaal vol), lekker eten en drinken. De opkomst was vergelijkbaar met de jaren ervoor.

We hebben dit jaar nog tal van andere leeractiviteiten aangeboden. Naast het eerder genoemde digivaardigheidsprogramma waren dat:

• een nieuwe training Huurrecht;
• een leerlijn Gebiedsmanagers; na de herinrichting van deze functie is er geïnvesteerd in het verstevigen van de rol als gesprekspartner voor de assetmanager en gebiedsontwikkelaar;
• een training op het gebied van projectmanagement en functioneel leidinggeven (leidinggeven zonder formele macht).

Ook hebben we een training ‘Solliciteren en presenteren’ voor medewerkers Klantenservice ontwikkeld en aangeboden. Hiermee stimuleren we het bevorderen van de interne doorstroom vanuit Klantenservice naar andere functies in onze organisaties.

In 2025 zijn er 125 nieuwe medewerkers bij de Alliantie in dienst getreden. Dat is vergelijkbaar met 2024 toen 118 medewerkers zijn gestart. 72 collega’s verlieten de Alliantie in 2025.

Een analyse van de loonkloof is van belang om te waarborgen dat er geen ongewenste verschillen in beloning zijn die kunnen wijzen op ongelijke behandeling of discriminatie. Die analyse helpt ook om gericht beleid te ontwikkelen dat de gelijkheid binnen de organisatie versterkt en de motivatie en betrokkenheid van medewerkers verbetert.

Om de loonkloof te berekenen, hebben we gebruikgemaakt van interne salarisdata en demografische gegevens van medewerkers. De onderstaande tabel geeft de loonkloof tussen mannen en vrouwen weer. De loonkloof tussen verschillende functieniveaus is verklaarbaar door de verantwoordelijkheden en ervaring die met deze functies gepaard gaan. 

Met inzicht in gelijke beloning draagt onze woningcorporatie bij aan de bewustwording van een inclusieve en rechtvaardige werkomgeving waarin iedereen gelijke kansen krijgt. Uit de onderstaande tabel blijkt dat we voldoen aan de wettelijke norm van 5%. In de komende periode zullen verdere analyses plaatsvinden om de verschillen nog specifieker te kunnen duiden.

Bij inhuur gaat het om ‘Personeel niet in Loondienst’ (PNIL) die we voor een bepaalde periode inhuren, vaak een aantal maanden. Het gaat dan om zzp’ers en medewerkers via uitzendbureaus en detacheringsbureaus. In 2025 heeft de Alliantie het aantal zzp’ers bewust afgebouwd. Indien nog gebruik wordt gemaakt van zzp’ers, gebeurt dit uitsluitend via tussenkomst van een bureau. Op deze manier wordt meer grip gehouden op de aard van de arbeidsrelaties en de naleving van wet- en regelgeving. De externe inhuur is noodzakelijk om piekbelasting op te vangen, specialistische expertise aan te trekken die tijdelijk niet aanwezig is in de organisatie en om specifieke projecten tijdig en efficiënt te realiseren. Dit draagt bij aan het borgen van de continuïteit van de dienstverlening aan onze huurders en het behalen van onze strategische doelstellingen. Verreweg de meeste PNIL’ers worden aangetrokken binnen de raamwerkovereenkomsten die met preferred suppliers zijn overeengekomen. Alle afspraken zijn zorgvuldig vastgelegd in contracten die voldoen aan de wettelijke eisen. Externe medewerkers worden volgens de geldende arbeidswetten behandeld wat betreft arbeidsomstandigheden, veiligheid en gezondheid.

Het ziekteverzuimpercentage vertoont in 2025 een daling ten opzichte van 2024. De meldingsfrequentie en het aantal verzuimmeldingen is hoger dan vorig jaar.

In 2025 zijn we een samenwerking aangegaan met een leverancier die zich richt op circulaire kantoorinrichting. Zo hebben we een roomdivider geplaatst van gerecycled hout, vergaderstoelen opnieuw gestoffeerd en stapelstoelen opnieuw gestoffeerd en gecoat.

Een aantal jaar geleden zijn we begonnen met het vervangen van verlichting door ledverlichting. In de tussentijd is er een type ledverlichting op de markt gekomen dat nog zuiniger in gebruik is. Lampen die vervangen moeten worden, vervangen wij door de zuinigste ledverlichting. We houden deze veranderingen nauw in de gaten.

Ons wagenpark heeft nog enkele benzineauto’s. Die kunnen we niet vervangen door elektrische auto’s, omdat ze op locaties staan waar geen mogelijkheid is voor een laadpaal. In 2025 hebben we tien benzineauto’s verkocht en vervangen door elektrische auto’s.

Sinds 2017 heeft de Alliantie een tweehoofdig bestuur: de statutaire directie. De statutaire directie bestaat uit een voorzitter statutaire directie en een statutair directeur Bedrijfsvoering. De statutaire directie is:

• belast met het besturen van de stichting;
• verantwoordelijk voor de naleving van relevante wet- en regelgeving;
• verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling van de stichting, en het beleid voor verbonden ondernemingen.

De statutaire directie handelt hierbij transparant, gaat zorgvuldig om met het maatschappelijk vermogen van de organisatie en legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen.

De statutaire directie laat zich bijstaan door drie regiodirecteuren en de directeur Vastgoedonderhoud; samen vormen zij het directieteam (DT). De directeur van De Alliantie Ontwikkeling B.V. is aanwezig bij alle DT-overleggen in de rol van adviseur. We hebben hiermee een bestuursmodel waarin formeel de bestuursbevoegdheid ligt bij de statutaire directie, terwijl de besturing van de organisatie materieel plaatsvindt door het DT. De taken en verantwoordelijkheden van het bestuur en het DT zijn verder uitgewerkt in het Bestuurs- en directieteamreglement.

Het directieteam bepaalt welke koers nodig is om de doelen te halen. Het is verantwoordelijk voor de strategie, de bedrijfsvoering, het risicomanagement en de naleving van wet- en regelgeving. De strategische, financiële en operationele keuzes heeft het DT vastgelegd in het ondernemingsplan. Deze keuzes zijn vertaald in de strategie ‘Iedereen een passend thuis’, die weer is vertaald in de meerjarenbegroting en prestatieafspraken.

In overeenstemming met artikel 55a van de Woningwet heeft de Alliantie een Reglement financieel beleid en beheer. Daarin is opgenomen binnen welke grenzen risico’s die aan haar financiële beleid en beheer zijn verbonden, aanvaardbaar zijn.

We zijn ons ervan bewust dat risico’s onlosmakelijk verbonden zijn met onze werkzaamheden. Om onze doelstellingen te realiseren, is het van belang deze risico’s tijdig te herkennen, te beheersen en waar nodig bij te sturen. Risicomanagement is daarom een integraal onderdeel van onze bedrijfsvoering.

De verantwoordelijkheid voor risicomanagement is organisatiebreed belegd. De uitgangspunten en kaders voor risicobeheersing zijn vastgelegd in het Reglement financieel beleid en beheer. Het bestuur is eindverantwoordelijk, maar ook onze collega’s op de werkvloer zijn onmisbaar bij het signaleren en beheersen van (fraude)risico’s. Een open en risicobewuste organisatiecultuur is daarbij essentieel.

De beheersing van risico’s is een continu proces, waarbij risico’s kunnen veranderen door interne en externe ontwikkelingen. In ons risicomanagementproces onderscheiden we de volgende samenhangende stappen:

• het identificeren van risico’s die de realisatie van onze doelstellingen bedreigen, zowel op strategisch niveau als in de bedrijfsprocessen;
• het inschatten van de kans van optreden en de mogelijke impact van deze risico’s;
• het bepalen van de risicobereidheid in relatie tot onze doelstellingen;
• het vaststellen en uitvoeren van een passende risicostrategie, waaronder het treffen van beheersmaatregelen;
• het toetsen van het bestaan en de effectiviteit van beheersmaatregelen door zelfassessments en audits;
• het monitoren en rapporteren van de risico’s en het bepalen van eventuele vervolgacties ter verbetering van de interne beheersing.

Bij de Alliantie is risicomanagement ingericht volgens het Three Lines Model (IIA 2020). De eerste lijn wordt gevormd door managers en collega’s die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van de bedrijfsprocessen, het realiseren van de doelen en het naleven van interne regels en externe wet- en regelgeving. Zij identificeren risico’s en treffen noodzakelijke beheersmaatregelen. De belangrijkste risico’s en maatregelen worden geregistreerd in een risicoregister.

De tweedelijnsfunctie is belegd bij verschillende afdelingen en functies die kaders stellen, adviseren en toezicht houden op de beheersing van risico’s. De afdeling Strategie en Beleid ontwikkelt beleidskaders en adviseert bestuur en management. De businesscontrollers ondersteunen het management bij het identificeren en beheersen van financiële en operationele risico’s en adviseren over de naleving van vastgestelde kaders. De afdeling Control, onder leiding van de concerncontroller, vervult een coördinerende rol en ondersteunt de organisatie bij het uitvoeren van risicoanalyses en zelftoetsingen, bewaakt de samenhang en kwaliteit hiervan en rapporteert hierover aan de directie. Ten slotte zijn specifieke tweedelijnsverantwoordelijkheden belegd bij de information security officer en de privacy officer, waarover u meer leest in paragraaf 7.3.

Daarnaast vervult de afdeling Control de derdelijnsfunctie door vanuit een onafhankelijke positie audits uit te voeren en aanbevelingen te doen voor procesverbetering. De afdeling Control rapporteert hierover aan de directie en de auditcommissie. Conform de Woningwet is de concerncontroller direct gepositioneerd onder de statutaire directie.

De eerste lijn toetst jaarlijks de effectiviteit van beheersmaatregelen, onder coördinatie van de tweede lijn. De tweede lijn beoordeelt de kwaliteit van de zelftoetsing en borgt daarmee dat dit proces zorgvuldig wordt uitgevoerd. Op basis van de bevindingen uit de zelftoetsing worden verbeteracties geformuleerd om de interne beheersing te versterken. Daarnaast kunnen deze bevindingen aanleiding geven tot audits die door de afdeling Control in haar derdelijnsfunctie worden uitgevoerd. Bevindingen en bijbehorende actiepunten worden gerapporteerd aan de directie.

Bij het realiseren van onze doelen zoeken wij een balans tussen het benutten van kansen en het nemen en beheersen van risico’s. Voor compliancerisico’s en risico’s die onze financiële continuïteit kunnen raken, hanteren wij een lage risicobereidheid. Dit betekent dat wij terughoudend zijn bij activiteiten die onze wettelijke verplichtingen, financiële stabiliteit of reputatie kunnen bedreigen. Voor operationele en strategische risico’s hanteren wij een gematigde risicobereidheid. Daarmee kunnen wij onze kerntaken, zoals het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad, doelgericht en met oog voor verantwoorde risico’s uitvoeren. Risico’s worden daarbij afgewogen op basis van de kans dat die zich voordoen en de mogelijke gevolgen daarvan.

Jaarlijks inventariseren en actualiseren wij onze belangrijkste strategische risico’s en bijbehorende beheersmaatregelen. In tabel 7.1 beschrijven wij de belangrijkste risico’s die samenhangen met onze missie, visie en strategische koers, en beschrijven wij kort hoe wij deze risico’s beperken.

De uitvoering van onze dagelijkse werkzaamheden brengt operationele risico’s met zich mee die invloed kunnen hebben op de kwaliteit van onze dienstverlening en het realiseren van onze doelstellingen. Onvolkomenheden in processen, data of systemen kunnen leiden tot fouten of vertragingen. De belangrijkste operationele risico’s hebben betrekking op de uitvoering van onze kernprocessen, zoals woningtoewijzing, onderhoud en nieuwbouw. Om dit te beheersen hebben wij onze belangrijkste bedrijfsprocessen beschreven en voeren wij risicoanalyses uit om de risico’s te identificeren en te monitoren. De toenemende digitalisering brengt daarnaast risico’s met zich mee op het gebied van cybersecurity en privacy. Wij blijven investeren in technische en organisatorische maatregelen om de weerbaarheid tegen digitale dreigingen te vergroten en de bescherming van data verder te verbeteren. Ook zijn wij afhankelijk van leveranciers en ketenpartners voor de uitvoering van werkzaamheden. Door zorgvuldig contractbeheer, spreiding van leveranciers en kwaliteitsborging in aanbestedingen beperken wij risico’s in de keten.

Fraude definiëren we als ‘een opzettelijke handeling door een of meer leden van het management, met governance belaste personen, werknemers of derden, waarbij gebruik wordt gemaakt van misleiding om een onrechtmatig of onwettig voordeel te verkrijgen’. Ook een huurder kan fraude plegen; dit noemen we woonfraude, waarover u meer leest in paragraaf 5.1. Frauduleuze handelingen kunnen ten koste gaan van onze maatschappelijke opgave.

Onder het kopje Integriteit vertellen we hierna graag meer over onze soft controls om fraude te voorkomen. Naast soft controls heeft de Alliantie in haar operationele processen diverse beheersingsmaatregelen geïmplementeerd om fraude te voorkomen, zoals scheiding van functies en autorisaties (waaronder het vierogenprincipe) en helder vastgelegde bevoegdheden. Binnen ons risicoraamwerk is onder andere aandacht voor frauderisico’s in betalingsverkeer waar geldstromen de organisatie verlaten, in inkoop- en aanbestedingsprocessen, bij woningtoewijzingen, het risico op verslaggevingsfraude in onze financiële rapportages, en we hebben aandacht voor (potentiële) woonfraude. De afdeling Control voert jaarlijks een frauderisicoanalyse uit waarbij de belangrijkste frauderisico’s in kaart worden gebracht en de beheersingsmaatregelen om fraude te voorkomen. De uitkomsten van de frauderisicoanalyse, inclusief aanbevelingen en de daaruit volgende acties, worden besproken in het directieteam en met de auditcommissie en de raad van commissarissen.Daarnaast besteden wij specifieke aandacht aan sectorbrede signalen van fraude, waaronder aan de aanbevelingen die de Autoriteit woningcorporaties publiceert in integriteitshandreikingen om corporaties bewust te maken van vormen waarin fraude kan plaatsvinden.

Ethiek, integriteit en het tegengaan van fraude speelt een belangrijke rol in ons dagelijks handelen. De Alliantie beschikt over verschillende instrumenten om de integriteitsbewuste organisatiecultuur te behouden. In het bestuurs- en directiereglement en het Reglement raad van commissarissen van de Alliantie wordt het voorkomen van elke vorm of schijn van belangenverstrengeling uitvoerig beschreven. We hebben een beleid voor ongewenste omgangsvormen, er zijn interne en externe vertrouwenspersonen en nieuwe collega’s worden bij indiensttreding gescreend. Daarnaast hebben we een sanctiebeleid en besteden we meermaals per jaar aandacht aan integriteit door dilemmasessies over integriteit in (management)teams. Ook hebben we een integriteitsplatform dat directie en collega’s adviseert over integriteitsvraagstukken en dat actuele onderwerpen aan de orde stelt. Het integriteitsplatform staat aan de basis van onze gedrags- en integriteitscode.

We voeren onze werkzaamheden uit aan de hand van een gedrags- en integriteitscode die alle collega’s moeten naleven. Doorlopend stimuleren we collega’s om met elkaar te praten over ethische kwesties en elkaar ook aan te spreken op gedrag, dagelijks op de werkvloer en tijdens afdelingsoverleggen en functioneringsgesprekken. Het gaat daarbij over meer dan alleen fraude, denk hierbij bijvoorbeeld aan het scheppen en behouden van een veilige werkomgeving voor al onze collega’s. Op deze manier blijven we bouwen aan een integriteitsbewuste organisatiecultuur.

Naast onze gedrags- en integriteitscode hebben wij een klokkenluidersregeling waarmee collega’s ongewenste zaken, onregelmatigheden of misstanden kunnen melden. In 2025 zijn er geen meldingen gedaan over misstanden.

Zie ook onze webpagina voor de relevante informatie over onze integriteitscodes en gerelateerde beleidsdocumenten.

We onderkennen verschillende inherente (fraude)risico’s als opdrachtgever, bij het sluiten van contracten met derden en in de samenwerking die we opzetten met derden om onze doelstellingen te behalen. Om deze processen goed te laten verlopen, hebben we een inkoopbeleid waarin maatregelen staan om deze processen te beheersen. Hierin zijn onder andere algemene adviezen van de Autoriteit woningcorporaties opgenomen, die ingaan op maatregelen bij opdrachtverstrekking.

We volgen de Gedragscode publiek opdrachtgeverschap. Deze gedragscode houdt in dat we in de rollen van projectontwikkelaar en opdrachtgever integer en transparant zijn.

Als we fraude, corruptie en omkoping willen tegengaan en (een schijn van) belangenverstrengeling willen voorkomen, is het voornaamste risico dat mogelijk verplichtingen worden aangegaan en bijbehorende leveranciers worden geselecteerd op oneigenlijke gronden. We besteden doorlopend aandacht aan het tegengaan van corruptie en omkoping en aan het voorkomen van (een schijn van) belangenverstrengeling. Diverse maatregelen om corruptie, fraude en omkoping te voorkomen, zijn onderdeel van onze frauderisicobeheersing en worden periodiek beoordeeld met onze frauderisicoanalyse (zie hiervoor onder het kopje Frauderisico’s eerder in dit hoofdstuk). Als collega’s in dienst treden vragen wij een verklaring omtrent het gedrag (vog) op en besteden we aandacht aan potentiële belangenverstrengelingen als gevolg van nevenwerkzaamheden. Ook ontvangen zij de gedrags- en integriteitscode van de Alliantie. Daarnaast screenen we potentiële leveranciers en volgen we de Governancecode Woningcorporaties.

Onder compliance verstaan wij het bevorderen en versterken van de integriteit van de organisatie, haar bestuur en haar collega's. Dit doen we door goed gedrag te stimuleren en erop toe te zien dat (interne en externe) regelgeving wordt nageleefd. De compliancefunctie is een onafhankelijke en objectieve toezichthoudende en adviserende activiteit, waarin goed gedrag gestimuleerd wordt bij de Alliantie.

De compliancefunctie wordt vervuld door primair verantwoordelijken van een desbetreffend integriteitsgebied. De functie heeft als doel gewenst gedrag te stimuleren en integriteitskwesties te voorkomen, te ontdekken en te onderzoeken. De compliancefunctie helpt de Alliantie te voldoen aan interne en externe wet- en regelgeving voor integriteit, zoals die geldt voor woningcorporaties.

De Alliantie heeft haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Al haar activiteiten zijn in het belang van de volkshuisvesting en zijn verricht in overeenstemming met de statuten van de stichting. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen zijn geen risicovolle posities ingenomen.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt ieder jaar de borgbaarheid van de Alliantie. Op basis van de financiële analyse die WSW in 2025 uitvoerde op dPi2024 vindt het fonds de meerjarenbegroting 2025 realistisch, gegeven de uitgangspunten die wij hanteren. Op basis van de totale risicobeoordeling van bedrijfsrisico’s en de financiële risico’s komt het WSW onveranderd tot de conclusie dat de Alliantie binnen het systeem van de WSW een laag risicoprofiel kent, en heeft een borgbaarheidsverklaring afgegeven.

Elk jaar ontvangen alle woningcorporaties in Nederland een beoordeling rechtmatigheid van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). In deze brief deelt het ministerie de uitkomsten van zijn jaarlijkse onderzoek naar rechtmatigheid. In november 2025 heeft de Alliantie haar beoordelingsbrief voor 2025 ontvangen waarin de Aw heeft geconcludeerd dat de risico-inschatting laag is op alle onderzochte onderdelen van het beoordelingskader. Het onderzoek geeft geen aanleiding om een nader onderzoek uit te voeren of interventies op te leggen.

De Alliantie heeft als lid van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) de NEPROM-code ondertekend. Onze interne gedragscode is met deze code in overeenstemming. Als uitvloeisel van deze code hebben wij onder meer een vastgoedtransactieregister en een contactpunt om (vermoedens van) misstanden te melden.

In 2025 hebben we belangrijke vervolgstappen gezet in het verder professionaliseren en borgen van de informatiebeveiliging in de organisatie. Hiermee hebben we voortgang geboekt voor een structurele beheersing volgens het ISO 27001-framework. De nieuwe beveiligde digitale werkplek is succesvol geïmplementeerd. Daarmee voldoet de organisatie aan aangescherpte beveiligingsstandaarden voor gebruikersapparaten ’en identiteits- en toegangsbeheer, en is de weerbaarheid tegen cyberrisico’s versterkt. Ook hebben we verbeteringen doorgevoerd in monitoring, detectie en incidentrespons, onder andere met behulp van beveiligingsoplossingen. In 2025 hebben we extra aandacht besteed aan het verbeteren van het inzicht in leveranciers- en ketenbeveiliging. We implementeren in 2026 vervolgstappen om de grip hierop verder te vergroten. Bewustwording bij medewerkers blijft een belangrijk aandachtspunt en wordt versterkt met gerichte awareness-activiteiten.

Met deze stappen is de informatiebeveiliging volwassener geworden en hebben we een stevig fundament gelegd voor verdere groei van aantoonbare compliance met ISO 27001 en continue verbetering.

De primaire doelstelling van de Alliantie is geformuleerd in haar maatschappelijke ambitie, de visie van de onderneming. De maatschappelijke ambitie van de Alliantie wordt tastbaarder als we deze uitwerken in de kernopgaven die wij onszelf gesteld hebben:

1. Wij helpen meer huurders aan een passend huis

• Onze voorraad huurwoningen groeit jaarlijks.
• Wij stimuleren en ondersteunen dat huurders kunnen doorstromen naar passende woningen.
• Onze huurders betalen een passende huurprijs.

2. Wij realiseren duurzame woningen in duurzame buurten

• Onze woningen zijn veilig, gezond en comfortabel.
• Wij verbeteren en verduurzamen onze woningen, zodat uiterlijk in 2050 onze woningvoorraad CO₂-neutraal is.
• Wij werken samen met partners, (verenigingen van) eigenaren en huurders aan versnelling van de transitie naar schone energie, circulariteit en klimaatadaptie.
• Wij werken samen met huurders, gemeenten en andere partijen aan veilige, schone en prettige buurten.

De mate waarin en de manier waarop we onze primaire doelstelling en de kernopgaven die we daaruit hebben afgeleid kunnen realiseren, is sterk afhankelijk van de financiële prestaties van de Alliantie.

De Alliantie is een zogeheten toegelaten instelling, zoals bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Dit houdt in dat er naast de gebruikelijke wetgeving voor ondernemingen ook een aanvullend pakket aan wettelijke maatregelen van toepassing is. Het toezicht wordt uitgevoerd door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

De Aw is een publiekrechtelijk lichaam dat integraal risicogericht toezicht houdt op het gedrag van woningcorporaties en hun financiële beheer. De Aw kan sancties opleggen, zoals een boete, of eventueel een toezichthouder aanstellen. De Aw rapporteert aan de minister van Binnenlandse Zaken over de financiële situatie van de sector als geheel.

Het WSW is een privaatrechtelijke stichting met een zelfstandig bestuur dat zich bezighoudt met de zorg voor optimale financiering van vastgoed in de publieke sector voor de aangesloten instellingen. Het WSW geldt binnen de corporatiesector als ‘hoeder van de borg’. De overheid heeft het WSW een mandaat gegeven om bepaalde toezichtstaken uit te voeren.

De Aw en het WSW werken intensief samen om het risicoraamwerk te versterken en de administratieve last voor corporaties te verlichten. Een belangrijk onderdeel van het ‘verticaal toezicht’ dat deze beide toezichthouders houden, is het gezamenlijke beoordelingskader. Dit kader is van kracht sinds 1 januari 2019. In december 2024 is het gezamenlijke beoordelingskader geüpdatet. De update heeft geleid tot diverse aanpassingen en het verder uitschrijven van onder meer de nieuwe beleidswaarde en gewijzigde grenswaarden voor de financiële ratio’s begrippen.

De toezichthouders beoordelen de corporaties op de volgende drie onderwerpen (zie figuur 8.1):

1. De financiële continuïteit: is het voortbestaan van de corporatie gewaarborgd?
2. Het bedrijfsmodel: wat zijn de beleidsvoornemens en worden deze gerealiseerd? En wat is het effect daarvan op de financiële continuïteit? Is het maatschappelijk vermogen voldoende beschermd?
3. De governance en de beheersing van de organisatie: is de financiële sturing, beheersing en verantwoording effectief?

De financiële positie op de balansdatum en het financieel vooruitzicht voor de jaren 2026-2035 stelt de Alliantie gedurende deze periode in staat om te voldoen aan de financiële ratio’s die de maatstaf zijn voor de financiële continuïteit. Het financiële meerjarenbeleid van de Alliantie is mede vormgegeven rond de kwantitatieve indicatoren die de Aw en het WSW hanteren om te beoordelen of een corporatie financieel gezond is.

De beleidswaarde is de basis om de loan-to-value (LTV) en de solvabiliteitsratio’s te bepalen. De marktwaarde gebruiken we als onderpandwaarde om de dekkingsratio en de onderpandratio te bepalen bij (mogelijke) discontinuïteit. In tabel 8.1 zijn de grenswaarden van de financiële ratio’s opgenomen; daaronder lichten we die toe.

Aan het eind van het boekjaar 2025 bedroeg het eigen vermogen van de Alliantie € 11.661 miljoen (2024: € 11.302 miljoen). Daarbij is het vastgoed gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Als we de maatschappelijke bestemming (€ 5.072 miljoen) op het vermogen in mindering brengen en het vermogen waarderen tegen beleidswaarde, dan bedraagt het eigen vermogen aan het eind van het boekjaar 2025 € 6.589 miljoen (2024: € 6.537 miljoen).

Solvabiliteit is een kengetal dat de verhouding weergeeft tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. Hierbij wordt het eigen vermogen weergegeven als percentage van het balanstotaal. De solvabiliteit geeft een indicatie van het weerstandsvermogen van de corporatie.

De solvabiliteit aan het eind van 2025, waarbij het vastgoed is gewaardeerd tegen de beleidswaarde, bedraagt 63,2 procent (2024: 64,1 procent). We voldoen hiermee aan de norm.

Een gezonde operationele kasstroom is onontbeerlijk voor een bestendige bedrijfsvoering. De kaspositie op korte termijn wordt beoordeeld aan de hand van de interest coverage-ratio (ICR) en de debt service coverage-ratio.

De kasstroom op lange termijn wordt beoordeeld aan de hand van de loan-to-value-ratio.

De interest coverage-ratio (ICR) geeft weer in hoeverre de corporatie in staat is om de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. De ICR wordt weergegeven als een absoluut getal.

Eind 2025 bedraagt de ICR 2,3 (2024: 3,2) en daarmee voldoet deze aan de norm. De daling van de ICR in 2025 voornamelijk het gevolg van een incidentele teruggaaf vennootschapsbelasting van € 21,2 miljoen in 2024 en een stijging van de rentelasten als gevolg van de toename van de leningportefeuille.

De loan-to-value-ratio (LTV) meet in hoeverre de schuldpositie op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de kasstroomgenererende capaciteit van de portefeuille. Dit wordt gemeten aan de hand van de beleidswaarde. De LTV wordt uitgedrukt in een percentage.

Eind 2025 bedraagt de LTV 35,1 procent (2024: 34,2 procent) en daarmee voldoet deze aan de norm.

De dekkingsratio meet de verhouding tussen de schuldpositie (tegen marktwaarde) en de marktwaarde van het vastgoed in verhuurde staat. De dekkingsratio wordt uitgedrukt in een percentage.

Eind 2025 bedraagt de dekkingsratio 17,8 procent (2024: 23,2 procent) en daarmee voldoet deze aan de norm.

Met de onderpandratio bepalen we in geval van discontinuïteit of de marktwaarde van het vastgoed dat in onderpand is gegeven bij het WSW, voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.

Eind 2025 bedraagt de onderpandratio 21,5 procent (2024: 24,9 procent) en daarmee voldoet deze aan de norm.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het verticale toezicht van de Aw en het WSW bij de kwantitatieve indicatoren solvabiliteit en loan-to-value-ratio. In het verslagjaar 2025 is de beleidswaarde op dezelfde manier berekend als in het verslagjaar 2024.

Het onderpandratio en de dekkingsratio moeten voor het WSW het inzicht verbeteren in de risicobeheersing bij discontinuïteit. Bij (ruim) voldoende vastgoedwaarde en het uitblijven van specifieke risico’s in de leningenportefeuille ontstaat ruimte om scherper te sturen op kasstromen.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse beoordelingen en schattingen. Dit hoort bij het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap en tegelijk gaat het hier om de grootste post waarover het bestuur een inschatting moet maken voor de jaarrekening.

Het verschil tussen de beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit eind 2025 bedraagt circa € 5,1 miljard. Tabel 8.2 toont de beleidswaarde uitgesplitst naar de Alliantie (DAEB en niet-DAEB) en de geconsolideerde verbindingen.

Op 21 januari 2026 is het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet ingediend bij de Tweede Kamer. In dit voorstel wordt de marktwaarde als waarderingsgrondslag na eerste verwerking voor het DAEB-en niet-DAEB vastgoed in exploitatie vervangen door beleidswaarde. De beoogde inwerkingtreding van dit wetsvoorstel is 1 januari 2027 en is van toepassing op verslagjaren met ingang van 2026.

De wijziging heeft tot gevolg dat de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie en de omvang van het eigen vermogen van de Alliantie in belangrijke mate zullen afnemen. In de jaarrekening over het verslagjaar 2026 zullen de gewijzigde grondslagen worden toegepast en zal een nadere toelichting worden verstrekt over de effecten van deze wijziging.

Daarnaast zal met ingang van het verslagjaar 2026 bijlage 3 behorende bij artikel 15 lid 1 van de RTIV worden gewijzigd. Deze wijziging betreft naar verwachting voornamelijk de inrichting van het model voor de winst- en verliesrekening. De voorgeschreven functionele indeling van de winst-en-verliesrekening zal worden gewijzigd in een categoriale indeling. Vanaf verslagjaar 2026 worden lasten en baten niet langer per functie of taakveld maar naar aard/soort gerubriceerd door vervanging van de functionele indeling door de categoriale indeling, en wordt de winst en verliesrekening herstructureerd doordat waardeveranderingen van vastgoed separaat onderaan worden gepresenteerd, zodat het resultaat vóór en ná waardeverandering expliciet kan worden onderscheiden.

De Alliantie heeft in het verslagjaar werk verricht op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. De werkzaamheden hadden betrekking op software en systemen en hebben als doel toekomstige economische voordelen te behalen en de dienstverlening aan de huurder te verbeteren. De ontwikkelingskosten hiervoor zijn geactiveerd onder immateriële vaste activa en onder die post toegelicht in de jaarrekening.

Het resultaat over het boekjaar 2025 bedraagt € 359,8 miljoen positief. Dit resultaat wordt evenals voorgaande jaren sterk beïnvloed door de waardeverandering van het vastgoed (zie tabel 8.3). De waardeverandering van het vastgoed is een ‘ongerealiseerd resultaat'.

Het resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is met € 9,6 miljoen verbeterd ten opzichte van 2024. Enerzijds zijn de huuropbrengsten en het saldo uit servicecontracten met € 33,4 miljoen toegenomen, anderzijds zijn de lasten van onderhoudsactiviteiten toegenomen met € 20,4 miljoen. Er zijn meer huuropbrengsten doordat het aantal verhuureenheden is toegenomen (+1.057 nieuwbouwhuurwoningen) en door de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli.

De overige directe operationele lasten van exploitatie van het bezit (inclusief verhuur en beheer) zijn gestegen met € 3,4 miljoen. Dit is voornamelijk het gevolg van een stijging in de zakelijke lasten (ozb, waterschapsbelasting, en rioolheffing).

Het resultaat op verkocht vastgoed in ontwikkeling is per saldo gedaald met € 2,5 miljoen: van € 4,0 miljoen in 2024 naar € 1,5 miljoen in 2025. De Alliantie heeft ook in 2025 slechts een beperkt aantal koopprojecten verkocht.

Het resultaat op verkoop van de vastgoedportefeuille is gestegen met € 10,8 miljoen: van € 58,0 miljoen in 2024 naar € 68,8 miljoen in 2025. De hogere opbrengst uit reguliere verkopen wordt verklaard door enerzijds een hoger aantal verkochte eenheden (417 in 2025 versus 352 in 2024) en anderzijds een hogere verkoopprijs per eenheid.

De waarde van de vastgoedportefeuille is in 2025 gestegen met € 167,1 miljoen. Deze stijging is in lijn met de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in de verschillende werkgebieden van de Alliantie. Een nadere analyse van de waardeverandering van de vastgoedportefeuille vindt u in paragraaf 8.3.

De overige organisatiekosten zijn met € 0,5 miljoen toegenomen ten opzichte van 2024. Dit wordt voornamelijk verklaard door gestegen personeelskosten.

De financiële baten en lasten bedragen in 2025 € 67,3 miljoen negatief (2024: € 58,0 miljoen negatief). De stijging in de rentelasten ten opzichte van 2024 is voornamelijk het gevolg van een grotere leningenportefeuille. De leningenportefeuille stijgt van € 3,2 miljard in 2024 naar € 3,3 miljard in 2025.

De belastingen zijn in 2025 afgenomen met € 7,0 miljoen ten opzichte van 2024. Ten opzichte van 2024 is in 2025 een lagere fiscale winst behaald. 

De vastgoedportefeuille van de Alliantie bestaat uit verschillende segmenten. U vindt een totaaloverzicht in tabel 8.4.

We zetten onze vastgoedportefeuille in om onze doelgroep te voorzien van passende en voldoende woonruimte. Portefeuilleactiviteiten zoals (des)investeringen voeren we efficiënt en doelmatig uit. Bijvoorbeeld als we keuzes maken waar we investeren of juist desinvesteren. Die aanpak leidt uiteindelijk tot een goede kwaliteit van het vastgoed, waarbij ons vastgoed goed rendeert en we voldoende oog hebben voor onze maatschappelijke taak. Dit geldt voor nu en voor de toekomst.

De waarde van de totale vastgoedportefeuille is met 3,79 procent gestegen van circa € 12,9 miljard naar circa € 13,4 miljard. Deze stijging weerspiegelt de positieve ontwikkelingen in de vastgoedmarkt binnen de woningportefeuille van de Alliantie. De marktwaarde in verhuurde staat is dit jaar in verhouding sterker gestegen dan de leegwaarde. De relatief hogere stijging van de marktwaarde wordt voornamelijk verklaard door een lichte afname van de disconteringsvoet en stijging van de contract- en markthuren. Een samenvatting van deze gegevens is weergegeven in figuur 8.2 en tabel 8.5.

Eind 2025 bedroeg de totale, geborgde leningenportefeuille van de Alliantie € 2,88 miljard. Door de borging van het WSW kunnen corporaties gunstigere voorwaarden bedingen, zoals een lagere rente. Het WSW heeft in 2025 het borgingsplafond voor het jaar 2025 vastgesteld op € 2,95 miljard en voor de jaren 2026 en 2027 op respectievelijk € 3,26 miljard en € 3,44 miljard. In de loop van 2026 zal het borgingsplafond worden geactualiseerd op basis van de prospectieve informatie (dPi).

Per saldo is het volume aan leningen geconsolideerd in 2025 met € 137 miljoen toegenomen ten opzichte van eind 2024.

De Alliantie maakt geen gebruik meer van nieuwe rentederivaten om het renterisico op financieringen te verminderen. De bestaande derivatenportefeuille wordt gecontroleerd afgebouwd. Eind 2025 bedroeg de derivatenportefeuille € 68,5 miljoen (31 december 2024 € 68,5 miljoen). Er zijn in 2025 geen mutaties in de portefeuille geweest.

De Alliantie past waar mogelijk kostprijshedgeaccounting toe. Periodiek wordt de effectiviteit van de hedgerelatie vastgesteld. Dit gebeurt door de kritische kenmerken van het hedge-instrument te vergelijken met die van de afgedekte positie. Als de kritische kenmerken van het hedge-instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn, dan wordt een eventueel verlies direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de financiële baten en lasten.

Eind 2025 heeft de Alliantie nog twee resterende derivaten in portefeuille waarbij een breakclausule is opgenomen. In 2026 kent derivaat 14 een breakclausule. Het derivaat zal op de breakdatum (1 april 2026) worden afgewikkeld. De marktwaarde van de derivaten met breakclausule is op de balansdatum € 2,0 miljoen negatief. De Alliantie beschikt over een liquiditeitsbuffer die toereikend is om een rentedaling van 2 procent op te vangen. Een nadere toelichting vindt u in de jaarrekening in paragraaf 10.5.34 Financiële instrumenten en risicobeheersing.

De raad van commissarissen heeft het breakplan 2025 goedgekeurd. In het breakplan is beschreven hoe de Alliantie omgaat met de breakclausules in de derivaten. De Alliantie kan bij de herstructurering kiezen voor afkoop of doorzak van het derivaat. Voorzichtigheidshalve is afkoop van het derivaat met breakclausule in 2026 in de begroting opgenomen. De Alliantie kiest de variant met de gunstigste financiële voorwaarden.

Eind 2025 beschikt de Alliantie over € 100 miljoen in rekening-courantfaciliteit, hiervan is op balansdatum € 30,4 miljoen getrokken. Daarnaast beschikt de Alliantie op balansdatum € 157,2 miljoen aan liquide middelen, om naast de geprognosticeerde uitgaven (zie tabel 8.8) ook onverwachte uitgaven te kunnen opvangen.

De Alliantie heeft in 2025 geen beleggingen in portefeuille gehad. De liquiditeiten zijn bij kredietwaardige Nederlandse banken geplaatst.

De Alliantie heeft op 1 december 2022 het individuele convenant Doorontwikkeld Horizontaal Toezicht (HT) afgesloten met de Belastingdienst. Dit convenant is op 2 december 2025 verlengd en heeft wederom een looptijd van drie jaar. Uitgangspunt van het HT is dat partijen hun onderlinge relatie baseren op transparantie, begrip en vertrouwen. Beide partijen wensen te komen tot een effectieve en efficiënte werkwijze om de rechtszekerheid te vergroten. De Alliantie draagt zorg voor een aantoonbaar werkend systeem van interne beheersing, interne monitoring en externe controle, waardoor we aanvaardbare aangiften indienen en belastingschulden tijdig betalen. De Belastingdienst stemt de vorm en intensiteit van zijn toezicht af op de kwaliteit van de interne beheersing en interne en externe controle.

Het convenant heeft niet alleen betrekking op de Alliantie, maar ook op alle andere belastingplichtige lichamen die behoren tot het concern. Een lichaam behoort tot het concern als en voor zover de Alliantie, direct of indirect, voor meer dan 50 procent aandeelhouder is en/of zeggenschap heeft.

Een van de uitgangspunten van horizontaal toezicht is dat de corporatie haar fiscale processen en daarmee samenhangende risico’s in voldoende mate beheerst. Een belangrijk element in dit systeem is het tax control framework (TCF). Het TCF is een raamwerk met onder andere een beschrijving van de fiscale organisatie, het fiscale beleid, en de fiscale risico’s en kansen. Ook is er een overzicht van de relevante beheersingsmaatregelen in opgenomen. Vanwege externe factoren (bijvoorbeeld wetgeving) en interne dynamiek (bijvoorbeeld wijziging van bedrijfsprocessen) passen we het TCF voortdurend aan de actualiteit aan.

In het TCF brengen we de fiscale risico’s in kaart. Als deze risico’s niet passen binnen de strategie van de Alliantie, moeten ze geminimaliseerd worden. Niet alle risico’s kunnen of hoeven echter geminimaliseerd te worden, want sommige horen bij ondernemen. In essentie moeten risico’s tot een aanvaardbaar niveau worden gereduceerd. Dit houdt in dat de Alliantie zich niet zal bezighouden met een grensverkenning van risicovolle fiscale mogelijkheden of structuren.

In 2020 heeft de Alliantie de fiscale risicobeheersing verder geformaliseerd door de belangrijkste risico’s en de getroffen beheersmaatregelen vast te leggen in een applicatie. Vanaf 2021 worden de beheersmaatregelen, onder toezicht van de afdeling Control, periodiek getoetst met zelfassessments. In 2022 is de Alliantie gestart met een monitoringkalender. Hiermee toetsen we de werking van de fiscale beheersmaatregelen. In 2024 is de digitalisering van het TCF verder vormgegeven door de inzet van analysemaatregelen via Power-BI op de aangifte omzetbelasting.

Het fiscale beleid is erop gericht om binnen de normen en waarden van de Alliantie de effectieve belastingdruk te minimaliseren, zodat de Alliantie haar vermogen maximaal kan aanwenden om de strategische doelstellingen te halen. Dit is geformaliseerd in ons fiscaal statuut. Elk kwartaal komt de fiscale commissie bijeen. Hierin zijn het bestuur, de manager Financial Services en de afdelingen Control, Reporting en Fiscale Zaken vertegenwoordigd.

De aanslagen vennootschapsbelasting zijn tot en met het boekjaar 2023 definitief vastgesteld. Eind 2022 heeft de Alliantie een vaststellingsovereenkomst gesloten met de Belastingdienst over de vorming van een voorziening groot onderhoud. Door deze vaststellingsovereenkomst kon de Alliantie in 2018 een voorziening vormen van € 35,7 miljoen. In de vaststellingsovereenkomst is afgesproken dat de voorziening wordt bevroren tot de hoogste rechter een uitspraak heeft gedaan in een lopende procedure van een andere belastingplichtige. Beslist de rechter niet in het voordeel van de belastingplichtige, dan zal de voorziening in dat jaar ten gunste van het resultaat vrijvallen.

Daarnaast lopen er twee bezwaren over voorgaande jaren:

1. Om op geactiveerde zonnepanelen af te schrijven als een afzonderlijk bedrijfsmiddel. Dit bezwaar wordt aangehouden totdat hierover duidelijkheid wordt gegeven in een lopende rechtszaak waarin de Alliantie geen partij is.
2. Tegen de generieke renteaftrekbeperking van artikel 15b Wet op de vennootschapsbelasting (Wet Vpb). De Europese Unie heeft OESO-richtlijnen om winstuitholling tegen te gaan geïmplementeerd in de ATAD1-richtlijn. Nederland heeft dit geïmplementeerd via artikel 15b in de Wet Vpb. Op grond van de renteaftrekbeperking kan de Alliantie vanaf de invoering in 2019 totaal € 199,6 miljoen aan rente niet aftrekken, waardoor de vennootschapsbelastinglast € 51,5 miljoen hoger uitvalt. Het bezwaar is begin 2024 aangevuld en de Belastingdienst heeft informeel laten weten voornemens te zijn het bezwaar af te wijzen. De uitspraak op bezwaar wordt begin 2026 verwacht.

De aangiftes over de boekjaren tot en met 2024 zijn ingediend.

De te betalen vennootschapsbelasting over 2024 is in de ingediende aangifte € 4,6 miljoen lager dan in de fiscale positie in de jaarrekening over 2024. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een verdere analyse van de scheiding tussen onderhoud en verbetering. Bij het bepalen van de fiscale positie in de jaarrekening wordt dit proces op hoofdlijnen beoordeeld, maar bij het opstellen van de aangifte wordt er op detailniveau beoordeeld.

Een verklaring van de samenstelling van het belastbare bedrag over het boekjaar 2025 vindt u in paragraaf 10.6.18 Belastingen.

De belastinglast is gestegen van € 57,8 miljoen in 2024 naar € 58,2 miljoen in 2025. Uitgedrukt in maanden nettohuuropbrengsten is de belastingdruk gedaald naar 1,4 maanden van de huuropbrengst. Het effect van de renteaftrekbeperking (ATAD) op de te betalen vennootschapsbelasting is in 2025 € 7,5 miljoen.

In tabel 8.7 ziet u hoe de belastingdruk is opgebouwd.

In tabel 8.7 zijn de directe belastingen opgenomen die ten laste komen van de winst-en-verliesrekening. De vennootschapsbelasting in het boekjaar betreft de verschuldigde belasting over het berekende belastbare bedrag over het boekjaar. De vennootschapsbelasting over het voorgaande boekjaar is gebaseerd op de ingediende aangifte.

De gemeentelijke heffingen zijn de onroerendezaakbelasting (ozb) en waterschaps- en rioolheffingen die in het boekjaar betaald zijn.

De afdrachten op de aangifte omzetbelasting zijn niet opgenomen in tabel 8.7, omdat deze deels zien op geactiveerde investeringen, deels op belaste huuropbrengsten en deels op niet-aftrekbare omzetbelasting vanwege vrijgestelde opbrengsten. De betaling van loonheffing komt ten laste van het nettoloon van de werknemer en is daarom niet opgenomen in tabel 8.6. De afdrachten van overdrachtsbelasting activeren we op het betreffende onroerend goed of nieuwbouwproject.

Met de introductie van de Wet minimumbelasting 2024 (WMB) is op 31 december 2023 een extra belastingwet ingevoerd. Dat gebeurde naar aanleiding van een actieplan van de OESO om belastingontwijking tegen te gaan. De Europese Unie heeft de lidstaten vervolgens opgedragen dit vast te leggen in de nationale belastingwetgeving. Het doel hiervan is om te waarborgen dat belastingplichtigen effectief ten minste 15 procent winstbelasting betalen over hun wereldwinst.

Alle concerns met een omzet van ten minste € 750 miljoen op basis van de geconsolideerde jaarrekening in ten minste twee van de afgelopen vier jaar vallen onder de reikwijdte van de WMB. Ook ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille kwalificeren als omzet volgens de toelichting van de OESO.

De WMB bestaat uit een informatieverplichting en een belastingaangifte als er over het verslagjaar bijheffing in Nederland betaald moet worden. De Alliantie voldoet aan de huidige criteria voor toepassing van de WMB in 2024. Omdat de Alliantie de moeder is van een binnenlandse groep, is voor de eerste vijf verslagjaren (2024 tot en met 2028) een vermindering naar nihil van de binnenlandse bijheffing van toepassing. De consolidatiekring van de Alliantie bestaat uit rechtspersonen waarin de Alliantie een 100 procent belang houdt. Hierdoor is de vermindering naar nihil van toepassing op alle groepsentiteiten. De Alliantie zal de bijheffing informatieaangifte over 2024 vóór 1 juli 2026 indienen.

De Alliantie stuurt op kasstromen en op rendement. Dit biedt ons de mogelijkheid om onze leningencapaciteit beter te benutten. De komende jaren zal onze leningenportefeuille dan ook behoorlijk groeien. Een andere factor van belang is de rentabiliteit. Deze staat onder druk door onrendabele investeringen en is in sterke mate afhankelijk van de waardeverandering van ons vastgoed.

Eind 2025 heeft de Alliantie een leningenportefeuille van € 3,32 miljard. De komende vijf jaar zullen we hiervan € 421 miljoen aflossen, met een gemiddelde rente van 2,2 procent (vastrentende leningen). In de jaren 2026 tot en met 2030 zal de Alliantie voor € 2,1 miljard aan leningen aantrekken. Voor deze financiering rekenen we met een rente van 3,83 procent gemiddeld voor DAEB-leningen en een rente van 4,58 procent gemiddeld voor niet-DAEB-leningen.

Alle beleidsvoornemens van de Alliantie zijn voor de hele planningsperiode (tien jaar) doorgerekend. De geprognosticeerde kasstromen voor de komende vijf jaar vindt u in tabel 8.8, en de belangrijkste ratio’s zijn opgenomen in tabel 8.9. Deze ratio’s voldoen aan de norm van de Aw en het WSW.

De huidige onrustige tijden maken het moeilijk om de macro-economische ontwikkelingen te voorspellen. Bovendien ontstaan er ook politieke onzekerheden die van invloed kunnen zijn op onze begroting. Hierna ziet u de drie belangrijkste risico’s die we in de begroting identificeren.

De renteontwikkeling is ingerekend op basis van onze beste inschatting van dit moment, maar er blijft een risico dat deze zich toch nadeliger ontwikkelt dan nu voorzien. Daarnaast is te zien in de begroting dat onze leningenportefeuille de komende jaren fors toeneemt om aan onze investeringsambities te kunnen voldoen, dit maakt de gevoeligheid voor renteschommelingen groter.

Een van onze belangrijkste financieringsbronnen is de verkoop van woningen. Om de opgave op het gebied van beschikbaarheid en duurzaamheid te kunnen blijven financieren, hebben wij de ingerekende verkoopopbrengsten hard nodig. Momenteel zijn er echter met verschillende gemeenten discussies over de verkoop van sociale woningen. Hierdoor ontstaat er een risico dat we de ingerekende verkoopkasstromen niet kunnen realiseren en de investeringen niet kunnen financieren.

De invloed van de politiek op de corporaties breidt zich steeds verder uit. Mede onder invloed van de woningnood die is ontstaan, zijn in 2022 naast de Nationale Prestatieafspraken zogeheten Woondeals gesloten, dat zijn afspraken over aantallen, locaties en prijssegmenten voor nieuwbouwwoningen. Ook op de Woontop 2024 zijn concrete afspraken gemaakt over hoe de realisatie van nieuwe woningen versneld gaat worden.

Het jaar 2025 kenmerkte zich door aanzienlijke politieke turbulentie, met name betreffende de jaarlijkse huuraanpassing binnen de sociale huursector, hetgeen verstrekkende gevolgen had voor zowel woningcorporaties als huurders. Ook komende jaren is er onzekerheid of we op dit terrein een bestendig en redelijk beleid kunnen verwachten van de landelijke politiek. Met redelijk bedoelen we dat we voldoende huurinkomsten kunnen blijven genereren voor de exploitatie en instandhouding van de woningen, waarbij de landelijke politiek ook oog heeft voor betaalbaar wonen voor de huurders. En dat we kunnen vertrouwen op bestendiging van dit beleid. In onze variantenanalyse van de begroting hebben we doorgerekend wat het betekent als we in 2026 en 2027 alsnog te maken krijgen met een huurbevriezing. Dit heeft een impact van € 232 miljoen over 10 jaar (tot en met 2035). Dit heeft een groot effect op onder andere de instandhouding van onze woningvoorraad en ICR (-0,2).

De raad handelt op basis van verantwoordelijkheden en bevoegdheden die door wet, regelgeving en de statuten aan hem zijn toegekend. De volgende kaders zijn voor de raad bepalend om toezicht te houden.

De Woningwet en andere (niet-sectorspecifieke) toepasselijke wet- en regelgeving, de Governancecode Woningcorporaties, de statuten van de Alliantie, het Reglement van de raad van commissarissen, het Bestuurs- en directieteamreglement, het Reglement financieel beheer en beleid, het verbindingenstatuut, het treasurystatuut, het investeringsstatuut, de visie op bestuur en toezicht, de integriteitscode, de klokkenluidersregeling, het inkoopbeleid en de bevoegdhedenregeling. Het Reglement van de raad van commissarissen is in 2025 getoetst en herijkt aan de hand van de huidige wet- en regelgeving en de nieuwe Governancecode Woningcorporaties. Op 24 juni heeft de raad dit geactualiseerde reglement vastgesteld.

Het ondernemingsplan en de daaruit voortvloeiende strategische plannen, de (meerjaren)begroting, het risk en control framework, het vastgoed- en huurbeleid, de prestatieafspraken, de rendementskaders, het controleplan van de externe accountant, het breakplan, het interne auditplan en het treasuryjaarplan.

De RvC is verantwoordelijk voor het toezicht op de statutaire directie en de algemene gang van zaken bij de Alliantie. De RvC beoordeelt binnen zijn toezichthoudende functie zelfstandig de balans tussen de organisatorische en financiële continuïteit van de Alliantie enerzijds en het maatschappelijk belang en draagvlak in het kader van het bredere volkshuisvestingsbeleid anderzijds.

De strategie voor de Alliantie – Iedereen een passend thuis – was op verschillende momenten in 2025 onderwerp van gesprek. Zo schetsten onder andere de thematische inleidingen met onderwerpen als Passend wonen op 26 februari en de werkbezoeken in Almere en Gooi & Vechtstreek een beeld van hoe de strategie van de Alliantie werkt in de praktijk. Thema’s die hierbij aan de orde kwamen, zijn: doorstroming, wachttijden, scheefhuur, participatie van huurders en leefbaarheid in relatie tot hoogbouw.

De raad is door het jaar heen aan de hand van kwartaalrapportages geïnformeerd over de realisatie van de begroting van 2025. In deze rapportages werd de voortgang van de financiële en maatschappelijke prestaties en ambities beschreven. Daarnaast is de raad, vanuit de signaleringsfunctie van de afdeling Control, met de governance-, risk- en compliancerapportages door het jaar heen geïnformeerd over de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van governance, risk en compliance. Hiermee is de raad goed in staat zijn toezichthoudende rol te vervullen.

Voor de RvC-vergadering van februari ontving de raad onder andere de managementletter van KPMG. In de RvC-vergadering van april besprak de raad onder andere de jaarrekening, het accountantsverslag en het bestuursverslag en de jaarrekening 2024. Dat gebeurde eerst in aanwezigheid van de externe accountant en aansluitend in aanwezigheid van de statutaire directie en de externe accountant gezamenlijk. Vervolgens werden de stukken vastgesteld, de controleverklaring van de accountant afgegeven en nam de raad het besluit tot het verlenen van decharge aan de statutaire directie over het gevoerde beleid in 2024.

In de vergadering van juni is de raad bijgepraat over de strategische risicoanalyse 2025. Ook is tijdens de thematisch inleiding van deze vergadering gesproken over het in de praktijk brengen van de in 2024 herijkte Visie op bestuur en toezicht. Hierbij is nadrukkelijk stilgestaan bij het thema “Opzoeken van (financiële) grenzen in relatie tot gedegen risicomanagement”.

In de RvC-vergadering in september is het controleplan van KPMG voor het jaar 2025 goedgekeurd en nam de raad kennis van de positieve beoordelingsbrief van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Moody's Rating. Ook is onder andere het breakplan Derivaten 2025 goedgekeurd. In de RvC-vergadering van november keurde de raad de begroting 2026 en de meerjarenbegroting 2026-2035 goed. De raad constateerde dat de financiële ratio’s voldoen aan de normen van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties (Aw). In deze vergadering heeft de raad ook het treasuryjaarplan 2026 en de herijkte bevoegdhedenregeling goedgekeurd. Ook is de raad geïnformeerd over de uitkomsten en opvolging van de diverse audits die de afdeling Control in 2025 heeft uitgevoerd en is het auditjaarplan 2026 vastgesteld.

De raad is op regelmatige basis geïnformeerd over de voortgang van de prestatieafspraken en Woondeals met de gemeenten waar de Alliantie bezit heeft. In juni is een update gegeven over de prestatieafspraken met gemeenten. Door eerder gemaakte langlopende afspraken, hoefden er dit jaar voor de meeste gemeenten geen nieuwe afspraken gemaakt te worden, uitgezonderd de gemeente Amersfoort. Dit jaar is het gelukt om tot prestatieafspraken te komen met deze gemeente, waar alle partijen content mee zijn. In november heeft de raad de prestatieafspraken met Amersfoort goedgekeurd. Met twee werkbezoeken in Almere en Hilversum, waarbij zowel nieuwbouwlocaties als bestaand bezit van de Alliantie is bezocht, heeft de raad een beeld gekregen van wat de investeringen door de Alliantie betekenen in de praktijk voor zowel de huisvesting als de leefbaarheid van wijken. Hierbij is onder andere gesproken met bewoners, stedenbouwkundigen en bouwers. In de thematische inleiding van november is nadrukkelijk stilgestaan bij het thema Duurzaamheid in de volle breedte en de verantwoording hierover.

De Woningwet vraagt om een duidelijke scheiding tussen activiteiten die mogen plaatsvinden in een verbinding of in de toegelaten instelling. Diverse activiteiten zijn daarom ondergebracht in andere rechtspersonen dan de toegelaten instelling. Het merendeel van deze activiteiten is ondergebracht in De Alliantie Deelnemingen B.V. Het Reglement van de raad van commissarissen bepaalt dat de raad ook toezicht moet houden op de met de toegelaten instelling verbonden ondernemingen. Deze verplichting volgt eveneens uit het Verbindingenstatuut. In 2025 is het Verbindingenstatuut herijkt, de raad heeft dit in de vergadering van april goedgekeurd.

De raad en de statutaire directie hebben een voorbeeldrol in de organisatie als het gaat om good governance en zijn zich hiervan terdege bewust. De raad en de statutaire directie hebben daartoe onder meer een gezamenlijke visie op bestuur en toezicht.

De RvC hecht aan een open organisatiecultuur, waarin integriteit en transparantie belangrijke waarden zijn. De raad constateerde dat het integriteitsbeleid en het bespreken van dilemma’s ook in 2025 voldoende aan bod kwam. Er is een actief integriteitsplatform dat regelmatig interne dilemmasessies over integriteit organiseert. Hierdoor blijft het thema Integriteit actueel en bespreekbaar. Tijdens de studieavond op 17 november stond het thema Diversiteit en inclusie op de agenda. Onder leiding van een externe spreker heeft de raad samen met bestuur, directie en het projectteam Diversiteit en inclusie een verdieping op dit thema gemaakt, waarbij de belangrijkste conclusie was dat de Alliantie mooie stappen maakt op dit beleid, maar dat dit vraagt om blijvende aandacht in ons handelen, zowel bij collega’s onderling als in het contact met bewoners.

Ieder jaar stelt De Alliantie Ontwikkeling B.V. een projectenboek op waarin alle nieuwbouw- en renovatieprojecten, kengetallen en uitdagingen voor de komende jaren worden opgenomen. In november 2025 heeft de raad het projectenboek 2025 ontvangen, waarin de projectenportefeuille voor de komende jaren is weergegeven. De raad is onder de indruk van deze toekomstige portefeuille, die past bij de doelgroepen van de Alliantie. In 2025 keurde de raad twintig investeringsbesluiten met een waarde hoger dan € 3 miljoen euro goed. Hiermee draagt de Alliantie maximaal bij aan het vergroten van de beschikbaarheid van huurwoningen in het werkgebied en wordt ook een flinke impuls gegeven aan woningen binnen de Ring in Amsterdam, die onder meer kampen met een slechte fundering.

De raad liet zich informeren over de ontwikkelingen in de volkshuisvesting en over de uitvoering van het beleid, onder andere door informeel overleg en contact met de statutaire directie en directeuren van de bedrijfsonderdelen, en via rapportages en werkbezoeken. Met een digitaal nieuwsabonnement bleef de raad op de hoogte van het nieuws uit lokale en regionale media over volkshuisvesting in het algemeen en het werkgebied van de Alliantie in het bijzonder. Verder verkreeg de raad informatie via beleidsstukken en commentaren van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

De raad stelde steeds tijdens een volgende vergadering de notulen van de laatste vergadering vast. Ook werden de notulen van de subcommissies ter kennisgeving en zo nodig ter bespreking gedeeld in de raad.

De statutaire directie van de Alliantie bestond tot 31 oktober uit de heer R.C. (Rob) Haans als bestuursvoorzitter en mevrouw R.M (Roelien) Ritsema van Eck als bestuurder/ directeur Bedrijfsvoering. Per 1 november 2025 heeft de heer R.C. (Rob) Haans afscheid genomen van de Alliantie. Hierover is in goed overleg in een ingelaste RvC vergadering op 27 augustus met instemming van alle betrokkenen besloten. De raad heeft zijn grote dank uitgesproken aan de heer Haans en is zeer erkentelijk voor zijn enorme inzet en buitengewone resultaten in het realiseren van de missie van De Alliantie. Tevens heeft de raad in dezelfde vergadering besloten de titel voorzitter statutaire directie te verlenen aan mevrouw R.M. Ritsema van Eck. Het wervingstraject voor een nieuwe bestuurder/ directeur Bedrijfsvoering is in het najaar in gang gezet.

De raad beoordeelt jaarlijks het functioneren van de statutaire directie in juni/juli. De voorbereiding daarvoor is in handen van de Governance & Renumeratiecommissie (GRC). Voor de beoordeling is mondeling en schriftelijk feedback opgehaald bij de RvC, leden van het directieteam, bestuurssecretaris en managers bedrijfsvoering. Daarnaast krijgt de raad door het jaar heen input voor de beoordeling vanuit de OR, de HBVA en het directieteam.

In het bestuurs- en directiereglement is de taakverdeling van de statutaire directie opgenomen. De voorzitter van de statutaire directie fungeert als het boegbeeld van de organisatie en:

• is primair verantwoordelijk voor het onderhouden van algemene en externe strategische contacten;
• heeft de algehele leiding en coördinatie van de statutaire directie en het directieteam;
• vertegenwoordigt primair de statutaire directie naar de raad en de vastgoedadviescommissie (waarbij beide leden aanwezig zijn in de vergadering van de raad);
• is primair verantwoordelijk voor de communicatie met, en informatie aan de raad;
• vertegenwoordigt de statutaire directie in het overleg met belangenorganisaties en gemeenten – voor zover deze vertegenwoordiging niet logischerwijs bij een regiodirecteur is belegd;
• is primair verantwoordelijk voor de verdere ontwikkeling van de strategie en innovatie van de Alliantie;
• geeft leiding aan de drie regiodirecteuren en de bestuurssecretaris;
• is verantwoordelijk voor het aandachtsgebied vastgoedontwikkeling;
• vertegenwoordigt de statutaire directie in de HBVA, de or en in het overleg met de vakbonden.

De statutair directeur Bedrijfsvoering is verantwoordelijk voor het financiële beleid en de bedrijfsvoering van de Alliantie. Daaronder verstaan we onder meer het waarborgen van de financiële continuïteit en het interne beheersingssysteem van de stichting en de rapportages die daarover aangeleverd moeten worden aan interne en externe belanghebbenden en toezichthouders. De meerjarenbegroting, het treasuryjaarplan en de investeringsbegroting zijn daarbij de kaders. De statutair directeur Bedrijfsvoering:

• waarborgt dat de strategische en operationele doelstellingen van de stichting worden gerealiseerd met behulp van de passende ICT;
• vertegenwoordigt de statutaire directie primair in de auditcommissie;
• is primair aanspreekpunt voor de accountant en het WSW;
• geeft leiding aan het organisatieonderdeel Bedrijfsvoering en aan het managementteam dat daaronder valt;
• geeft leiding aan de directeur Vastgoedonderhoud, de concerncontroller en de treasurer, die ook een functionele lijn met de voorzitter van statutaire directie hebben;
• vervangt zo nodig de voorzitter statutaire directie.

De Wet normering topinkomens (WNT) is van toepassing op Stichting de Alliantie. Het voor Stichting de Alliantie toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de woningcorporaties, klasse H, is in 2025 € 246.000.

In 2025 bedroeg het salaris van de heer Haans € 204.880. De heer Haans trad op 1 oktober 2013 in dienst als voorzitter van de statutaire directie en werd destijds benoemd voor onbepaalde tijd. Deze aanstelling is conform het overgangsrecht van de Woningwet. Zoals u hiervoor las heeft de heer Haans op 1 november 2025 afscheid genomen van de Alliantie. In de periode dat de heer Haans bestuurder was bij de Alliantie heeft hij de volgende nevenfuncties bekleed:

• Voorzitter Raad van commissarissen OWM Zorgverzekeraar Zorg en Zekerheid U.A.
• Voorzitter bestuur Coöperatieve Koninklijke Boekverkopersbond U.A.
• Voorzitter Stichting Graaf Carel van Lynden (Keukenhof)
• Extern adviseur Vastgoed Investerings Commissie BPD Bouwfonds gebiedsontwikkeling

Namens de Alliantie nam de heer Haans deel als:

• Lid raad van advies Forum voor Stedelijke Vernieuwing
• Lid bestuur Stichting de Bouwcampus
• Lid Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties
• Lid stuurgroep Het Opdrachtgeversforum in de bouw
• Lid deelnemersraad Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

Mevrouw Ritsema van Eck werd op 15 oktober 2020 benoemd als statutair directeur financiën, bedrijfsvoering en ICT, voor een periode van vier jaar. In 2024 heeft haar herboenoeming plaatsgevonden. Haar salaris bedroeg in 2025 € 245.942, wat in overeenstemming is met de WNT. Mevrouw Ritsema van Eck heeft de volgende nevenfuncties:

• Voorzitter Raad van Commissarissen ABN AMRO Hypotheken Groep B.V.
• Lid Raad van Commissarissen Coöperatie Univé U.A.
• Lid van de Commissie Nationaal Groeifonds
• Lid bestuur Stichting Administratiekantoor Aandelen Triodos Bank
• Lid Raad van Toezicht Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL)

Namens de Alliantie neemt mevrouw Ritsema van Eck deel als:

• Eerste onderhandelaar cao-onderhandelingen Aedes
• Lid bestuurlijk overleg SPW
• Voorzitter werkgroep werkgeverszaken DVS
• Lid van de Economic Board Utrecht

Bestuursleden van woningcorporaties moeten in drie jaar 108 PE-punten behalen. Beide bestuursleden voldeden ruimschoots aan deze eis:

De raad vervulde zijn klankbordfunctie via sessies met het bestuur, directeuren en presentaties van andere collega’s. De voorzitter van de statutaire directie en de voorzitter van de raad hadden in 2025 ook regelmatig tussentijds contact en voerden agenda-overleggen waarin de voorzitter van de raad zijn klankbord-rol vervulde. Ook de andere leden van de raad hadden tussentijds contact met de statutaire directie en gaven waar nodig advies. Ook sprak de raad met leden van het directieteam en de or om een goed beeld te krijgen van de organisatiecultuur.

De raad hecht waarde aan zijn aanspreekbaarheid. Dit komt onder meer tot uiting door werkbezoeken, aanwezigheid bij stakeholderbijeenkomsten en ontmoetingen met onder meer huurders en collega’s. Hierdoor krijgt de raad gevoel bij wat er speelt en is de raad herkenbaar en aanspreekbaar voor belanghebbenden. De raad hanteert als uitgangspunt dat modern toezicht contact en/of oriëntatie vereist tussen de raad en relevante in- en externe belanghebbenden, zonder dat daarbij de grens tussen toezicht en bestuur vervaagt of overschreden wordt.

De leden van de RvC die op voordracht van de HBVA zijn benoemd in de raad, hebben het afgelopen jaar overleg gevoerd met de (regionale) HBVA. Belangrijke onderwerpen die besproken zijn, zijn de dienstverlening van de Alliantie en de huurverhoging. Daarnaast werd waardering uitgesproken over het werk dat de leden van de HBVA verzetten voor de huurders van de Alliantie. In juni vond het jaarlijks gesprek met de Stichting Huurdersbelangenvereniging de Alliantie (SHBV) plaats zonder bestuur.

In juni sprak de governance- & remuneratiecommissie in aanwezigheid van de statutaire directie met de or. In november vond het jaarlijkse gesprek plaats van de raad met de or zonder het bestuur. Er is onder meer gesproken over de werving van de nieuwe bestuurder/directeur Bedrijfsvoering en de kansen en bedreigingen die AI biedt voor de Alliantie.

De raad liet zich in 2025 door de statutaire directie en de regiodirecteuren informeren over het gevoerde overleg met gemeenten en overige stakeholders. Bij diverse vergaderingen presenteerden en bespraken de verschillende regiodirecteuren de ontwikkelingen in hun regio’s. Ook de gang van zaken rondom de prestatieafspraken kwam op regelmatige basis aan de orde. Tijdens de thematische inleiding in september heeft de raad met het bestuur stilgestaan bij het werkgebied van de Alliantie en de impact van de nog aan te nemen nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting.
In april 2025 heeft de raad gesproken met de externe accountant KPMG, zonder het bestuur. Hierbij is de raad geïnformeerd over de belangrijkste aanbevelingen van het accountantsverslag.

In de RvC vergadering van 26 februari is mevrouw A. van Waning benoemd als lid RvC op voordracht van de huurdersorganisatie. Zij volgt mevrouw A. Kierkels op, van wie de 2e termijn per 1 april 2025 eindigde. Per 1 mei 2025 heeft de heer P. Rutte zijn lidmaatschap beëindigd vanwege het aanvaarden van een nieuwe functie die niet te combineren is met het RvC lidmaatschap van de Alliantie. Hij is per 24 september 2025 opgevolgd door de heer M. Broos. De heer R. Wenselaar heeft per 31 juli zijn RvC lidmaatschap beëindigd in verband met een verschil van inzicht over het beleid aangaande nevenfuncties. Hij is per 26 november opgevolgd door de heer E. van Schie. Daarmee is de RvC met zes leden van wie twee commissarissen op voordracht van de HBVA, weer op volle sterkte. De raad is grote dank verschuldigd aan mevrouw Kierkels, de heer Rutte en de heer Wenselaar voor hun actieve bijdrage aan de Alliantie in de afgelopen jaren.

De Wet bestuur en toezicht stelt beperkingen aan het aantal commissariaten bij grote ondernemingen. Het maximumaantal bedraagt vijf, waarbij de rol van voorzitter dubbel telt. Alle leden van de raad voldoen aan de beperkingen van het aantal commissariaten bij grote ondernemingen die volgen uit de Wet bestuur en toezicht, zoals blijkt uit tabel 9.2.

In tabel 9.3 zijn de diverse overleggen en ontmoetingen van de raad of een delegatie van de raad opgenomen.

Voor de bezoldiging van de leden van de raad volgt de Alliantie de eisen van de WNT met de daarbij horende Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting en de VTW-adviesregeling.

De Wet bestuur en toezicht stelt beperkingen aan het aantal commissariaten bij grote ondernemingen. Het maximumaantal bedraagt vijf, waarbij de rol van voorzitter dubbel telt. Alle leden van de raad voldoen aan de beperkingen van het aantal commissariaten bij grote ondernemingen die volgen uit de Wet bestuur en toezicht, zoals blijkt uit tabel 9.2.

De zelfevaluatie over het jaar 2025 vond plaats op 19 januari 2026 en werd extern begeleid. Voorafgaand heeft de externe begeleider telefonisch contact gehad met alle leden van de RvC, de Bestuursvoorzitter en de bestuurssecretaris. Ook is een enquête uitgezet onder de raad en de bestuursvoorzitter, waarin onder andere vragen aan de orde kwamen over de werking van de diverse commissies, de onderlinge afstemming, de wijze van vergaderen en de cultuur binnen de raad. De uitkomsten van de gesprekken, de enquête en de uitkomsten van eerder gehouden zelfevaluaties waren de basis voor deze zelfevaluatie. Tijdens de zelfevaluatie is onder andere gesproken over het belang van een tijdige signalering bij een vraagstuk of besluit dat complexer is dan vooraf gedacht. Daarnaast is geconstateerd dat meer ruimte voor reflectie en het bespreekbaar maken van enig ongemak bijdraagt aan de juiste besluitvorming. De uitkomsten van de zelfevaluatie hebben geleid tot een ontwikkelagenda voor de raad waar de GRC invulling aan zal geven. Daarnaast is de agenda van 2026 ingevuld naar aanleiding van de constateringen en behoeften uit de raad.

Het Reglement van de raad van commissarissen bepaalt dat de raad werkt met drie commissies, namelijk de governance- en remuneratiecommissie, de auditcommissie en de vastgoedadviescommissie. Deze commissies adviseren de raad over onderwerpen die binnen hun aandachtsgebied vallen en bereiden de besluitvorming voor de vergadering voor. De raad blijft verantwoordelijk voor de besluitvorming. Alle notulen van deze commissies werden geagendeerd voor de reguliere vergadering van de raad.

Vanuit de raad nam tot 31 augustus de heer R. Wenselaar zitting als voorzitter en mevrouw I.M. de Bonth-Weekhout zitting als lid in de AC. De heer E. van Schie heeft de voorzittersrol van de commissie op 24 september overgenomen. In de tussenliggende periode heeft mevrouw De Bonth-Weekhout interim de voorzittersrol overgenomen en is mevrouw A. van Waning tijdelijk toegetreden tot de AC. De AC voerde overleg met de statutaire directie over de bevindingen op het gebied van financiën, interne beheersing en risico’s, treasury en de werkzaamheden en aanbevelingen van de externe accountant KPMG. De AC rapporteerde haar bevindingen aan de raad. In 2025 vergaderde de AC vijf keer.

Vanuit de raad nam tot 30 april de heer P. Rutte zitting als voorzitter en mevrouw M. Seighali zitting als lid van de VGAC. De heer M. Broos heeft de voorzittersrol van de commissie op 24 september overgenomen. In de tussenliggende periode heeft de heer A.P.W. (Ad) Melkert interim de voorzittersrol overgenomen. Door de omvang van de projectenportefeuille laat de commissie zich bijstaan door een externe adviseur. De VGAC voerde overleg met de statutaire directie van de Alliantie en de directeur van de Alliantie Ontwikkeling B.V. over voorgenomen investeringsbesluiten en de voortgang en ontwikkelingen rondom investeringen via de productiemonitor. Daarbij kwamen zowel gestarte projecten, geplande projecten als acquisitiemogelijkheden aan bod en werd gesproken over de gevolgen van de huidige (markt)omstandigheden voor de productie. In 2025 vergaderde de VGAC vijf keer.

Namens de raad nam mevrouw A.H.J.M.F. Kierkels tot 31 maart 2025 zitting als voorzitter en de heer A.P.W. Melkert zitting als lid in de GRC. Mevrouw A. van Waning heeft de voorzittersrol op 1 april overgenomen. De GRC voerde onder meer de beoordelingsgesprekken met de statutaire directie, bereidde werkbezoeken, studiebijeenkomsten en de zelfevaluatie voor. Verder bereidde de commissie de bezoldigingsvoorstellen voor de raad en de statutaire directie voor. In 2025 vergaderde de GRC vijfmaal.